EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por seus advogados que esta subscreve, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fulcro nos art. 319 e seguintes c/c art. 300, do Código de Processo Civil, propor a seguinte
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA C/C TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA
Em face da Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, representada, por sua Sócia-Gerente, Nome do Representante, inscrita no CPF Inserir CPF, pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas.
I - DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
A Autora é hipossuficiente à lide, estando em dívida com a Ré para quitação das parcelas vencidas, após os fatos da presente lide, declara não possuir condições de arcar com as custas do processo compreendida no art. 98, § 1º do Código de Processo Civil, sem prejudicar seu sustento próprio e da sua família.
Desta feita, a Autora, faz jus aos benefícios da justiça gratuita.
Diante do exposto, requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.
I – DOS FATOS
1. A Autora firmou um CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICILAR DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE ACORDO COM A LEI 9.514/97 (ART. 38), sob o n.º 668/256, com a Requerida para aquisição de lote de terras urbanas, n.º 224, da quadra n.º 153, do loteamento denominado Informação Omitida, situado no Bairro Informação Omitida, nesta cidade, registado no Serviço de Registro de Imóveis nesta cidade, no livro 2/Registro Geral, Matrícula 51.491, no valor de R$ 42.820,00 (quarenta e dois mil, oitocentos e vinte reais), conforme condições abaixo (Anexo 02):
2. Ocorre que, devido à uma crise financeira pela qual a Requerente passou, não conseguiu adimplir todas as parcelas mensalmente e, desde 2016 até a data de hoje, encontra-se inadimplente.
3. No dia 13 de junho de 2019, a Requerente, juntamente com seu marido, compareceu na Imobiliária Requerida e conversaram com a senhora Informação Omitida, a fim de regularizar débitos em atraso, sendo a mesma informou que o processo havia sido encaminhado para o cartório de imóveis para trâmites judiciais.
4. Então, a Requerente se dirigiu até o cartório para maiores informações, e lá foram informados que o processo havia sido devolvido para a imobiliária por falta de coerência no documento em questão. A Requerente retornou ao escritório da referida Imobiliária novamente, onde foram informados que as tratativas seriam com seu Advogado.
5. A Requerente entrou em contato com o Advogado da Requerida para tentarem formalizar um acordo e quitar os débitos e, o mesmo ficou de verificar e dar uma resposta. No dia 15 de junho de 2019, a Requerente entrou novamente em contato via app WhatsApp, com o advogado, em busca da resposta a respeito da proposta, mas não obteve retorno:
Informação Omitida
6. Porém, no dia 27/11/2020, a Requerente foi surpreendida com a seguinte notificação feita pela Requerida, que fora entregue por seu advogado (Anexo 03):
Informação Omitida
7. Nos termos da legislação vigente, não houve a notificação da Requerente para purgar a mora, não tendo recebido qualquer documento do Cartório de Registro de Imóveis.
8. Cumpre ressaltar que a Requerente nunca se mudou e, que seu endereço atual é o mesmo do contrato firmado com a Requerida, ou seja, do imóvel alienado, não havendo razões e justificativas para não ter sido encontrada, sendo que por diversas vezes procurou a Requerida para purgar a mora e esta, agindo de má-fé, se quedava inerte.
II - DO DIREITO INEQUÍVOCO INVOCADO
O art. 5º, inciso LV “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;” aos princípios do contraditório e da ampla defesa, previsão legal na Carta Magna, é visível que deve anular todos os atos expropriatório realizado pela Requerida, sob ofensa a norma Constitucional, e inclusive em tópico adiante, sobre a tutela de urgência, não expor em risco a terceiro na relação processual.
A segurança da propriedade em sua função social, deve assegurar a justiça social, como um dos pilares Constitucional, disposto pelo Poder Constituinte, fundada nos valores da dignidade do trabalho da Requerente, que, com muito suor, conseguiu adquirir o seu imóvel.
A lei é clara quanto aos atos processuais para a consolidação do imóvel ao credor fiduciário e posteriormente o leilão extrajudicial, dispõe da seguinte forma:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Importante ressaltar, que o contrato entre as partes foi celebrado em 22/01/2015, sendo assim, a alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 não deve ser aplicada aos contratos celebrados antes do início de sua vigência, em respeito ao princípio do tempus regit actum:
TJ-MS - Apelação Cível AC 08018166020178120007 MS 0801816-60.2017.8.12.0007 (TJ-MS) - Jurisprudência•Data de publicação: 31/07/2020
A norma incidente ao caso, ou seja, antes das alterações da lei n. 13.465/17, garante ao devedor a prerrogativa de purgação da mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, segundo o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se a notificação por edital, o que não restou cumprido.
APELAÇÃO – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO C/C PEDIDO DE PURGA DA MORA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – Ação julgada procedente para anular o leilão realizado e declarar purgada a mora – Insurgência da instituição financeira – ANULAÇÃO DOS LEILÕES – Ausência de intimação pessoal acerca das datas do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97 – Necessidade de intimação pessoal – Precedentes do STJ – Vício no procedimento, que leva a nulidade das hastas – PURGA DA MORA – Contrato anterior às alterações à Lei 9.514/97 promovidas pela Lei 13.465/17 – Julgamento com base no entendimento vigente à época – Purga da mora que pode se dar em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme entendimento do C. STJ – A purgação da mora até a data da arrematação atende todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, vez que o crédito é adimplido – Depósito realizado nos autos que se mostrava suficiente para purgação da mora no momento da propositura da ação – Ausência de pagamento das parcelas vincendas que não altera o entendimento exarado na sentença – Com o restabelecimento do contrato, a instituição financeira poderá dar início a novo procedimento de execução extrajudicial – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – Manutenção do entendimento exarado na sentença impugnada – Banco deu causa à propositura da demanda e se opôs o pleito autoral – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Percentual de 10% sobre o valor da causa que resulta em montante excessivo – Fixação pelos critérios de equidade, com base no art. 85, §§ 2º, 8º e 11 do CPC.
Como se nota, a Requerente não foi notificada para purgar a mora, conforme prevê o contrato firmado entre as partes:
Informação Omitida
Conforme exposto, a intimação deve ser feita pessoalmente e, portanto, esta nunca ocorreu, uma vez que o endereço da Requerente sempre foi o mesmo do contrato, o que não justifica qualquer alegação desta não ter sido encontrada.
Assim, não houve efetivamente a ciência da Requerente, para purgar a mora, antes a ausência de informação acerca da intimação pessoal, estando ausente todos e quaisquer requisitos para a consolidação do imóvel ao credor fiduciário na Matrícula do Imóvel.
Em entendimento consolidado, vejamos:
TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL (AC) AC 0018359792014401390000183597920144013900 (TRF-1) – Jurisprudência • Data de publicação: 08/03/2019
NOTIFICAÇÃO PESSOAL ACERCA DA MORA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO. 1. De acordo com o art. 26, § 3º, da Lei 9.514 /1997, "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. [...] § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento". 2. Em despacho, verifica-se que o magistrado, apesar de denegar a antecipação da …
