EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado in fine assinado, propor a presente
AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MATERIAIS
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede à Inserir Endereço, pelos seguintes fatos e fundamentos:
1 DOS FATOS
O Autor está noivo desde Data, sendo estes um dos principais motivos para aquisição do imóvel que será abaixo minunciosamente descrito, haja vista que sempre quis ter o seu espaço e por dividi-lo com quem ama.
Com o plano de se casar e de realizar o sonho da casa própria, o Autor passou muito tempo reunindo economias para poder adquirir um imóvel.
Após muita pesquisa para encontrar um imóvel que se encaixava em seu singelo orçamento, o Requerente deparou-se com o empreendimento ofertado pela empresa Ré: “Condomínio Informação Omitida”.
Além de se enquadrar em seu orçamento, o imóvel ficaria pronto antes da época programada para o casamento, motivando ainda para que adquirisse uma unidade imobiliária neste empreendimento em específico.
Iniciaram-se assim as negociações com a Construtora-Ré, sendo que no dia 04 de agosto de 2014, o Autor firmou o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel para Entrega Futura.
O alusivo contrato foi disposto nos seguintes termos:
Da unidade imobiliária:
APARTAMENTO 701 LOCALIZADO NO 7º PAVIMENTO, COM ÁREA CONSTRUÍDA DE USO EXCLUSIVO DE 29,1300M², COM ÁREA CONSTRUÍDA DE USO EXCLUSIVO DE 10,8000M², DESTINADA A VAGA DE GARAGEM SOB Nº 03; COM ÁREA CONSTRUÍDA DE USO COMUM DE 29,7839M² CORRESPONDENTE À ESCADA PROTEGIDA, ELEVADOR, HALL, ÁREA DE CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES E VEÍCULOS, SALÃO DE JOGOS, SALÃO DE FESTAS; COM ÁREA NÃO CONSTRUÍDA DE USO COMUM 8,0991M², CORRESPONDENTE A CIRCULAÇÃO DE PEDESTRES E VEÍCULOS; PERFAZENDO ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA DE 68,7139M² E ÁREA TOTAL DE UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE 39,9300M², RESULTANDO NA FRAÇÃO IDEAL DO SOLO 0,031776.
Do valor do imóvel:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL À VISTA: R$ 153.990,00 (CENTO E CINQUENTA E TRÊS MIL, NOVECENTOS E NOVENTA REAIS).
VALOR COMISSÃO IMOBILIÁRIA: R$ 3.295,39 (TRÊS MIL, DUZENTOS E VINTE E CINCO REAIS E TRINTA CENTAVOS).
VALOR LÍQUIDO DO IMÓVEL: R$ 150.694,61 (CENTO E CINQUENTA MIL, SEISCENTOS E NOVENTA E QUATRO REAIS E SESSENTA E UM CENTAVOS).
SINAL DE NEGÓCIO E VALOR A PAGAR PARA A VENDEDORA EM PARALELO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E/OU PERÍODO DE EXECUÇÃO DA OBRA:
R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PAGOS COMO ATO DO NEGÓCIO;
R$ 15.818,88 (QUINZE MIL, OITOCENTOS E DEZOITO REAIS E OITENTA E OITO CENTAVOS) A SEREM PAGOS EM 14 (QUATORZE) PARCELAS DE R$ 1.129,92 (UM MIL, CENTO E VINTE E NOVE REAIS E NOVENTA E DOIS CENTAVOS) COM VENCIMENTO DA PRIMEIRA PARCELA EM 25/08/2014 E AS DEMAIS SUBSEQUENTES;
R$ 3.200,01 (TRÊS MIL, DUZENTOS REAIS E UM CENTAVOS) COM VENCIMENTO EM 20/05/2015.
R$ 100,00 (CEM REAIS) COM VENCIMENTO EM 25/08/2017;
VALOR DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO A SER OBTIDO JUNTO A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL: R$129.871,11 (CENTO E VINTE E NOVE MIL, OITOCENTOS E SETENTA E UM REAIS E ONZE CENTAVOS).
Da penalidade em caso de atraso de pagamento das prestações devidas à vendedora:
AS PARCELAS, NÃO PAGAS NA DATA DO VENCIMENTO SERÃO CORRIGIDAS MONETARIAMENTE DE ACORDO COM A VARIAÇÃO “PRO RATA DIE” DO IGPM/FGV, ACRESCIDAS DE JUROS DE MORA DE 1% (UM POR CENTO) AO MÊS OU FRAÇÃO DE MÊS E MULTA MORATÓRIA DE APLICAÇÃO IMEDIATA ESTABELECIDA EM 2% (DOIS POR CENTO) SOBRE OS VALORES EM ATRASO.
Da correção monetária do valor do imóvel parcelado:
ATÉ O MÊS DA CONCLUSÃO DAS OBRAS, INCLUSIVE, AS PARCELAS DO PREÇO EXPLICITADAS NOS ITENS G, H E I, SERÃO MENSALMENTE ATUALIZADAS PELA VARIAÇÃO ACUMULADA DO INCC – DI/FGV.
Da data prevista de entrega da unidade imobiliária:
30 DE NOVEMBRO DE 2015
Da penalidade para desistência imotivada da compra e venda pela compradora:
PERDA DO SINAL DE NEGÓCIO, DO VALOR DO COMISSIONAMENTO E MULTA DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL LÍQUIDO DO IMÓVEL, CONFORME DETERMINADO NO ITEM G DO PRESENTE QUADRO RESUMO – CLÁUSULA 3.2.2.2 DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
Rubricado o contrato, o Requerente foi se programando e preparando a documentação para firmar o contrato de financiamento junto ao banco, sendo que o mesmo foi instituído junto à Caixa Econômica Federal (CEF) em 24 de outubro de 2014.
Assim, firmado o referido contrato de financiamento e sopesando que o Requerente vinha adimplindo metódica e religiosamente sua parte no acordo, restava apenas aguardar a conclusão e entrega da obra por parte da Requerida.
Pois bem.
Considerando que a incorporação imobiliária foi registrada no dia 06 de junho de 2013 (conforme matrícula do imóvel) e o instrumento particular foi consolidado em 04 de agosto de 2014, havia tempo suficiente para que a Ré entregasse a obra no prazo estipulado, isto é, em 30 de novembro de 2015.
Acontece que apenas em julho de 2015 as obras se iniciaram, o que deixou o Requerente apreensivo e inseguro, pois parecia um lapso de tempo muito curto para que a Ré cumprisse com o acordado e entregasse a obra a tempo.
Preocupado com a conjuntura da situação, entrou em contato com a Requerida para lembra-la que estava com o casamento agendado e contava com o imóvel na data prevista, momento em que aproveitou para questionar se a empresa conseguiria cumprir com o prazo acordado.
Em resposta, a Requerida informou que havia disposição contratual que previa uma tolerância de 180 DIAS ÚTEIS em caso de atraso na entrega da obra e limitou-se a afirmar que o andamento estava dentro da programação.
Sem muito o que fazer, não havia outra opção ao Autor senão aceitar as imposições feitas pela construtora e acreditar em suas promessas.
Em face da eventualidade, e já tendo certeza de que o imóvel não seria entregue na data aprazada, o Requerente precisou adiar seu casamento, pois sem o imóvel não teria onde morar com sua companheira.
Em novembro de 2015 o Requerente começou a entrar em contato com a Ré com mais frequência do que o costumeiro no intuito de saber como estava o andamento da obra.
Ante os inúmeros apelos e a persistência do Autor, a Ré alterou seu parecer e informou que o prazo correto para entrega do imóvel era aquele previsto no item 12 do contrato de financiamento, isto é, 25 meses após a assinatura do mesmo.
Tal resposta deixou o Requerente em pânico, pois a princípio firmou o contrato na certeza de que o imóvel seria entregue no dia 30 de novembro de 2015, em um segundo momento a Requerida dispôs que havia um prazo de tolerância de 180 dias úteis, e agora informava que – considerando o contrato de financiamento – a data limite para a entrega do imóvel era novembro de 2016.
Acontece, Insigne Julgador, que já estamos em janeiro de 2017 e até então o imóvel ainda não foi entregue. E pior, nem mesmo há previsão de entrega.
Consoante os documentos acostados à essa peça vestibular, verifica-se que nem mesmo Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO ou habite-se) foi expedido, tampouco averbado na matrícula do imóvel.
Vale lembrar que a imissão na posse e entrega das chaves só é liberada após a averbação do habite-se na matrícula do imóvel, o que deixa o Requerente totalmente inseguro, estressado e infeliz com a situação posta.
Se não bastasse a entrega do imóvel estar extremamente atrasada, o Requerente estar arcando com juros de obra atualizado pelo INCC – DI/FGV, ou seja, o Autor está despendendo valores a mais daqueles previsto, única e exclusivamente, por culpa da negligência e desídia da Ré.
A verdade é que o acréscimo das parcelas em virtude da incidência de juros de obra está colocando em risco a subsistência do Autor, pois este, humilde como é, não estava prevendo tal acréscimo.
Em suma, os valores que estão sendo despendidos a maior estão afetando diretamente o orçamento do Autor e comprometendo a realização de um sonho, qual seja, SEU CASAMENTO.
Deste modo, Douto Julgador, o que se percebe, é que a Ré operou em nítido abuso, desrespeito e indiferença em relação ao Autor, além do que, não cumpriu com sua oferta e, tampouco, repassou informações adequadas para o bom cumprimento do contrato.
Durante toda a execução do contrato o Requerente nunca recebeu um posicionamento adequado da empresa, sempre precisou entrar em contato através do SAC, sendo que normalmente recebia respostas vagas, demonstrando que a Ré estava se ausentando de sua responsabilidade.
No último contato com a Construtora-Ré, lhe foi informado que a obra estava pronta, entretanto, como narrado alhures, nem mesmo o habite-se foi expedido.
O Autor vem enfrentando uma verdadeira crise de nervos. Sente-se enganado, trapaceado, angustiado, inseguro, triste e colérico. Com efeito, o desdém da empresa vem causando danos muito além dos patrimoniais.
De tal modo, como o Requerente não conseguiu resolver a questão amigavelmente com a empresa Ré, não lhe restou outra opção senão recorrer ao poder judiciário e intentar a presente demanda na esperança de ter seus direitos salvaguardados e, consequentemente, seus danos indenizados.
2 DO DIREITO
2.1 DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Conforme preceitua o artigo 2º do CDC, consumidor é todo aquele que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
O Autor se enquadra neste conceito na medida em que o contrato de compra e venda entabulado entre as partes gera uma relação de consumo, tendo, portanto, proteção insculpida pelo CDC.
Neste sentido, cabe observar, inclusive, que imperiosa é a inversão do ônus da prova no presente caso, posto que sem tal medida, não serão devidamente produzidas as provas necessárias para a solução do presente litígio posto ao crivo do Judiciário.
Neste ínterim, verifica-se que estão presentes os requisitos autorizadores da inversão pretendida, notadamente a hipossuficiência do Autor em relação à Ré, pois além de evidente desvantagem econômica, o Autor não possui conhecimento técnico dos procedimentos que a Ré utiliza para construção e incorporação da obra, muito menos, possui documentos que possam esclarecer os motivos que ensejaram o atraso da obra.
Diante desta condição de vulnerabilidade do Autor perante a Ré, necessário se faz equilibrar a relação estabelecida entre o consumidor e fornecedor utilizando-se do Código de Defesa do Consumidor.
Ressalte-se que esta vulnerabilidade do consumidor foi reconhecida pelo próprio CDC, em seu art. 4º, que ampara o consumidor na questão da prova, vejamos:
Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:
I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo;
Importante salientar que há diferença entre vulnerabilidade e hipossuficiência, como bem elucida o ilustre doutrinador Antônio Herman de Vasconcellos e Benjamin ao afirmar que:
“A vulnerabilidade é um traço universal de todos os consumidores, ricos ou pobres, educados ou ignorantes, crédulos ou espertos. Já a hipossuficiência é marca pessoal, limitada a alguns - até mesmo a uma coletividade - mas nunca a todos os consumidores” (BENJAMIN, Antônio Herman de Vasconcellos e. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos Autoraes do Anteprojeto, Forense, p. 224/225).
Ademais, em que pese a hipossuficiência do Autor (pessoa simples) diante da Ré que está acostumada a comercializar imóveis, através dos documentos colacionados à presente exordial, os quais comprovam a relação negocial estabelecida entre as partes, resta demonstrada a verossimilhança das alegações.
Diante da hipossuficiência econômica e técnica do Autor, bem como ante a verossimilhança das alegações, cabível a inversão do ônus da prova, conforme artigo 6º, VIII, do CDC que constitui direito básico do consumidor a facilitação da defesa dos seus direitos em juízo.
2.2 DO NECESSÁRIO RECONHECIMENTO DO INADIMPLEMENTO DA REQUERIDA
Conforme se pode verificar da narração dos fatos acima, bem como dos documentos referidos e acostados à presente demanda, denota-se que a Requerida não cumpriu com sua parte no contrato, haja vista que não entregou o imóvel na data estipulada.
Ressalta-se que o Requerente, durante toda negociação, deixou claro que contava com o imóvel na data estipulada em virtude de seu casamento que estava programado, sendo este um dos fatores predominantes para que o negócio jurídico fosse firmado.
Os fatos deixam claro que a Ré omitiu informações e sobre a entrega da unidade imobiliária, ora afirmava que o imóvel seria entregue na data estipulada no instrumento particular de compra e venda, ora sustentava que lançaria mão do prazo de tolerância previsto contratualmente e, por fim, sustenta que o termo final para entrega do imóvel é aquele disposto no contrato de financiamento.
O que se percebe é um total descaso com o consumidor, bem como, a falta de comprometimento com a oferta e com o contrato, que por sinal, foi por ela redigido.
De toda sorte, é cogente levar em consideração, que de uma forma ou de outra, o Requerida encontra-se inadimplente, posto que “estourou” todos os prazos possíveis para entrega do imóvel.
Acontece que a Ré falhou na prestação dos serviços quando não concluiu o imóvel na data aprazada. De forma clara, malferiu a Política Nacional de Relação de Consumo, pois não conduziu a contratualidade com a boa-fé que se espera, conforme determina o Art. 4º, inc. III do CDC.
Nesse sentido, vale trazer o entendimento de Claudia Lima Marques a respeito da veracidade das informações, ao comentar o art. 4º, III do CDC:
O inciso III assegura justamente este direito básico à informação, realizando a transparência no mercado de consumo objetivada pelo art. 4º do CDC. No CDC, a informação deve ser clara e adequada (arts. 12, 14, 18, 20, 30, 33, 34, 36, 46, 48, 52 e 54), esta nova transparência rege o momento pré contratual, rege a eventual conclusão do contrato, o próprio contrato e o momento pós-contratual. É mais do que um simples elemento formal, afeta a essência do negócio, pois a informação repassada ou Ré integra o conteúdo do contrato (arts. 30, 33, 35, 46, 46 e 54), ou, se falha, representa a falha (vício) na qualidade do produto ou serviço oferecido (arts. 18, 20 e 35).
Assim, resta claro que a Ré não cumpriu com suas obrigações contratuais, e ainda falhou na prestação do serviço.
É claro que, caso a Ré tivesse concluído o imóvel na data correta, o Requerente não precisaria arcar com os juros de obras e correções absurdas.
Como bem sabemos, os contratos, de acordo com o Código Civil são regidos pelo “Princípio da Boa Fé”, é o que dispõe o art. 422, vejamos:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Ressalta-se que o Autor sempre foi pontual com suas obrigações, em especial, os pagamentos devidos à Ré, portanto, não existem motivos que justifiquem a conduta desta.
Desta forma, nos termos da relevante fundamentação supra, requer seja declarada a culpa da Ré pelo atraso na conclusão da obra.
2.3 DA DUBIEDADE DO PRAZO DE ENTREGA
Frisa-se também, que a Ré quer se valer de sua própria negligência e utilizar o prazo disposto no contrato de financiamento ao invés daquele ajustado no Compromisso de Compra e Venda.
Em um primeiro momento a Requerida sustenta que podem postergar a entrega do imóvel pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias úteis, vez que está disposto contratualmente. Quando a mesma não consegue cumprir nem mesmo com a cláusula que outorga tempo em excesso, quer se valer da vulnerabilidade do consumidor para afirmar que o prazo de entrega é aquele estipulado no contrato de financiamento, ou seja, 25 (vinte e cinco) meses após a assinatura do instrumento.
Acontece que não é crível que a Requerida se valha daquele prazo que melhor lhe convém, mas sim, aquele repassado para o consumidor e acordado no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda.
Diz-se isso, pois o Código de Defesa do Consumidor deixa manifesto que as cláusulas serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor:
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
O entendimento pátrio é assente no sentido de que não se pode consubstanciar a entrega do imóvel em data incerta, é dizer, quando o Requerente firmou a Promessa de Compra e Venda, não havia data estipulada para que o contrato de financiamento fosse firmado. Ou seja, o Requerente adquiriu o imóvel com base no prazo de entrega prescrito no primeiro contrato.
De todo modo, para que não restem dúvidas a este Julgador, cumpre trazer à baila o seguinte julgado:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. RISCO DA ATIVIDADE. ESTIPULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. NULIDADE. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. REVERSÃO DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA ENCARGOS CONTRATUAIS POR ATRASO, EM FAVOR DO CONSUMIDOR. INSERÇÃO DE NOVAS CLÁUSULAS PELO PODER JUDICIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. TERCEIRO NA RELAÇÃO CONTRATUAL. 1. Se o atraso na conclusão da obra supera o prazo de 180 (cento e oitenta) dias contratualmente estipulado, e a construtora não comprova caso fortuito ou força maior que justifique o atraso, resta configurado o inadimplemento contratual. 2. Não se pode considerar a demora na concessão do Habite-se como hipótese de caso fortuito ou força maior, posto que eventual demora integra o risco da própria atividade exercida pela empresa ré. 3. Considera-se nula a cláusula contratual que estabelece que a estipulação do prazo de entrega do imóvel será fixada no ulterior contrato de financiamento do imóvel, posto que tal previsão é manifestamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do CDC, vez que condiciona a responsabilidade da construtora, fornecedora de serviços, à relação jurídica estranha ao contratante (consumidor), além de deixar ao puro arbítrio da apelante a fixação do termo final para a entrega da obra, em violação ao disposto no artigo 39, inciso XII, do CDC. 4. Deve a construtora ré indenizar o consumidor pelos lucros cessantes, consubstanciados naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel, se comprovado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância. 5. Não havendo estipulação contratual em prol dos adquirentes, não cabe ao Poder Judiciário, terceiro na relação contratual, criar cláusulas que lhes favoreçam simplesmente em razão da suposta exigibilidade de equivalência entre consumidor e fornecedor, mormente porque elas têm responsabilidades e obrigações distintas. 6. Apelação do autor parcialmente provida. (TJDFT, 4ª Turma Cível, APC 20140710417796 – Rel. Cruz Macedo, j. 29/09/2016)
Assim, com esteio nos protuberantes argumentos aqui alinhavados, forçoso que o prazo de entrega do imóvel seja aquele considerado no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, visto que seria abusivo consubstanciar ao Contrato de Financiamento.
2.4 DA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL
Conforme narrado na síntese fática e se observa no item 5.5 do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, a Requerida alega que o prazo de entrega poderá ser prorrogado por 180 DIAS ÚTEIS:
Todavia, a cláusula em comento é iníqua e abusiva, de tal modo, não é justo que a mesma seja aplicada.
Explica-se.
Sabe-se que é manso e pacífico o entendimento jurisprudência de que é legal a aplicação de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, assim, em um primeiro momento, parece que a referida disposição não é arbitrária.
Entretanto, o que torna a cláusula abusiva é que o prazo de tolerância está estabelecido em DIAS ÚTEIS.
Ora, a contagem em dias úteis é desproporcional à relação negocial, pois tem o intuito de causa uma doce ilusão ao compromissário comprador de que a empresa conseguirá concluir sem embargos a obra, acarretando em uma falsa impressão de celeridade.
O atraso nesse tipo de operação é corriqueira, ciente disso, as construtoras já estipulam um prazo de tolerância para a entrega, contudo, tal cláusula deve ser redigida de forma que facilite a interpretação e, in casu, a contagem, podendo o comprador se programar adequadamente.
Considerando que o termo final para entrega da obra estava estipulado para o dia 30 de novembro de 2015, quando contato em dias úteis, o prazo findaria em 16 de agosto de 2016, entretanto, quando contado em dias corridos, o prazo ultimaria em 30 de maio de 2016.
Em suma, a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias, quando contado em dias úteis, dá a empresa, na verdade, 260 (duzentos e sessenta) dias para entregar a obra, ou seja, é apenas uma forma de ludibriar o promissário adquirente.
A questão aqui, é a intenção maliciosa da empresa envolta atrás do dispositivo. A abusividade encontra-se em sua obscuridade e aparência, acarretando em um contrato desequilibrado e com onerosidade injustificada.
O Art. 15, inc. IV do Código de Defesa do Consumidor é cristalino ao preceituar:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Nesse ínterim, os Tribunais pátrios já perceberam tal artimanha e veem reprimindo esse tipo de abusividade:
JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS UTEIS. CONTAGEM DE FORMA ININTERRUPTA. LUCROS CESSANTES. MÉDIA DE MERCADO. MULTA MORATÓRIA. CABÍVEL. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. CONSEQUENCIALISMO JUDICIAL. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO O DA PARTE AUTORA. IMPROVIDO O DA PARTE RÉ. SENTENÇA REFORMADA. 1. A cláusula 7.1 do contrato de promessa de compra e venda, que prevê a prorrogação do prazo por 180 dias úteis traz desequilíbrio contratual excessivo ao consumidor, atribuindo-lhe onerosidade injustificada, em afronta ao art. 51, IV, do CDC, impondo-se sua adequação para a contagem em dias corridos. 2. Caracterizado o atraso na entrega do imóvel e a mora pela superação do período de tolerância, inexistindo causa excludente da responsabilidade do fornecedor, cabível a incidência da cláusula penal, conforme previsão contratual expressa (Cláusula nº 7.3). [...] (TJ-DF - RI: 07129210820158070016, Relator: JOAO LUIS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 14/10/2015, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/10/2015 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA EXPIRADO. 180 DIAS UTEIS. ONERAÇÃO EXCESSIVA. CONTAGEM DE FORMA CORRIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM RAZÃO DA MORA. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. [...] 2. Caracterizado o atraso na entrega do imóvel e a mora pela superação do período adicional de 180 dias, incorre o fornecedor na obrigação de indenizar o adquirente por lucros cessantes, nos termos do enunciado nº 02 da Súmula dos Juizados Especiais deste Tribunal, independentemente da prova da destinação do imóvel. 3. O prazo de 180 dias deve ser contato de forma corrida, ou seja, ininterruptamente, de forma a evitar a oneração excessiva do consumidor. 4. Precedente: EMARKI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS III S.A. versus ERIC CORREIA ARAUJO: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. CABIMENTO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. CONTAGEM. DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS. (...) 2. Prazo de tolerância. Não se mostra abusiva a inclusão de tolerância de até 180 dias no prazo de entrega da obra. Precedente na Turma: Acórdão n.816174, 20130110274020ACJ, Relator: Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 03/09/2013, Publicado no DJE: 17/09/2013. Pág.: 1587. Contudo, a fixação do prazo de tolerância em dias úteis é abusiva, e por isso nula, por implicar em desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor), de modo que a contagem do prazo de tolerância deve ser feita em dias corridos. Precedente na Turma: Acórdão n.812414, 20140910011377ACJ, Relator: Flávio Augusto Martins Leite, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 19/08/2014, Publicado no DJE: 20/08/2014. Pág.: 331.(...) (Acórdão nº 827102. Processo nº 20140110642627ACJ. 2ª turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Distrito Federal. Relator Juiz Antonio Fernandes da Luz. Julgamento em 21/10/2014. D.J.E. de 23/10/2014. Pág.: 218.). [...] (TJ-DF - RI: 07088526420148070016, Relator: JOAO LUIS FISCHER DIAS, Data de Julgamento: 16/06/2015, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/08/2015 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO ESTIPULADO NO CONTRATO. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. DATA CONSIDERADA COMO ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA É A ENTREGA DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM RAZÃO DA MORA. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. [...] 3. O atraso na entrega imobiliária depois de ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias é fato incontroverso. Destaco que o prazo de (180) dias é contado de forma corrida e não em dias úteis como quer a recorrente. Assim, a expressão em dias úteis da cláusula sétima do contrato (fl. 20), impõe ao consumidor uma desvantagem exagerada, o que implica sua nulidade. Tudo de acordo com o artigo 51, inciso IV, do CDC. 4. A data a ser considerada como entrega da unidade imobiliária é a entrega das chaves e não a expedição da carta de habite-se, por ser aquele o termo inicial de possibilidade de exercício dos atributos da propriedade, salvo atraso decorrente de culpa exclusiva do consumidor, no caso não demonstrado. 5. Os fatos fortuitos internos, como chuvas, greves, atraso das atividades do poder público, falta de mão de obra, de insumos e de material de construção, como, por serem riscos inerentes à atividade, não afetam o direito do consumidor, devendo ser …
