Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado in fine assinado, propor a presente
AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelos fatos e fundamentos que seguem:
1 DOS FATOS
O Requerente é condômino do primeiro Requerido, que é Condomínio edificado sobre o terreno matriculado no Registro de Imóveis da 6ª Circunscrição da comarca de Informação Omitida sob o nº 7.394, imóvel este que possui oito pavimentos e um subsolo, contendo quarenta e seis apartamentos e vinte e seis vagas para estacionamento de veículos.
Acontece Excelência, que o síndico, Sr. Nome Completo, não fez a prestação de constas do seu exercício no prazo legal e convencional e se não bastasse, alguns fatos vieram chamando a atenção do Autor, dentre eles:
A manutenção e revitalização da fachada do edifício sem a elaboração de orçamento prévio ou esclarecimento sobre os gastos aferidos;
A compra de um sistema de segurança que incluem câmeras, alarmes perimetrais, sensores, tags de entradas para pedestres e cerca elétrica, sem prévia consulta e autorização dos condôminos;
Contratação de IP ou DNS de internet, com monitoramento por câmeras sem o conhecimento dos condôminos;
A servente vem acumulando funções há mais de 03 (três) meses, pois além de executar os serviços de praxe, vem fazendo as vezes de zeladora: trocando lâmpadas, acompanhando o chamado em manutenção de elevadores, etc. Se não bastasse, por vezes ainda assume indevidamente a função de síndico, pois quando o síndico regularmente eleito está viajando ou ausente, não deixa substituto.
Buscando entender o que estava se passando, solicitou inúmeras vezes ao segundo e ao terceiro Réu as atas das assembleias, comprovantes de pagamentos, notas fiscais, orçamentos e demais documentação referente à gestão.
Todavia, ainda que o Requerente tenha feito os pedidos solenemente, tanto por e-mail quanto por correspondência, nenhuma das solicitações foram atendidas.
Na esperança de que compreendessem a seriedade da situação, o Requerente chegou a solicitar que seu advogado notificasse o condomínio através do síndico, da administradora office e também dos conselheiros. Porém, sem efeito, nenhum de seus apelos foi respondido.
Insta salientar inclusive, que não é apenas o síndico que vem se eximindo de esclarecer os fatos, posto que a administradora deixou de apresentar os balancetes de abril/2016, e se não bastasse, o balancete de maio/2016 deixou de constar as despesas com água e luz.
Assim, o Requerente tem indícios mais que contundentes para crer que o síndico e a administradora vêm gerenciando o condomínio de modo irregular e não transparente.
Além das anomalias na gestão, o síndico vem infringindo os direitos do Autor e descumprindo as obrigações que seu cargo impõe, desrespeitando assim, seu dever de zelo e transparência.
Por esse motivo, o Autor não encontrou outra solução, senão pleitear a presente demanda para exibição de documentos.
2 DOS FUNDAMENTOS
2.1 DO DIREITO DE REQUERER A EXIBIÇÃO DOS DOCUMENTOS
Sabe-se que os direitos e deveres dos condôminos, as regras para administração do condomínio e as responsabilidades e obrigações dos síndicos estão amplamente elencadas na Instituição do Condomínio, no Regimento Interno e pelas leis nº 4.561/64 e nº 10.406/02.
Nesse sentido, para elucidar a questão, cumpre trazer à baila alguns enunciados do Código Civil:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – Se úteis, de voto da maioria dos condôminos;
§3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após a autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino;
Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
VI – Elaborar o orçamento da receita e despesa relativa a cada ano;
VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
A convenção de condomínio e o regimento interno complementam as disposições supramencionadas, respectivamente:
Art. 17. Parágrafo Único – Ao síndico compete:
I - Prestar a Assembleia contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;
Art. 12. Compete ao síndico:
Parágrafo 2º - Superintender a administração do Edifício, cumprindo e fazendo cumprir as disposições que se referem ao Condomínio.
Parágrafo 6º - Submeter ao Conselho Consultivo, mensalmente, os balancetes, enviando cópias resumidas dos mesmos aos condôminos.
Parágrafo 8º - Procurar por meio pacífico, dirimir dúvidas ou divergências entre condôminos;
Parágrafo 23º - Distribuir cópias de atas das Assembleias.
Parágrafo 25º - Qualquer serviço ou despesa extraordinária que ultrapassar o valor correspondente a 5 (cinco) salários mínimos, somente poderá ser executado com a aprovação do Conselho Consultivo e caso necessário, será convocada uma Assembleia Geral.
No bojo dos artigos supramencionados, está claro o dever do síndico de exibir os documentos e esclarecer as dúvidas dos condôminos.
Todavia, insta salientar, que além disso, há um vínculo contratual entre o condomínio e a administradora, cabendo a esta a guarda dos documentos aqui pleiteados.
Tanto é verdade, que a administradora presta os balancetes mensais. Veja-se:
Informação Omitida
Portanto, corroborada a relação entre o condomínio e a administradora, mister colacionar o Art. 401 do Código Civil, que alude:
Art. 401. Quando o documento ou a coisa estiver em poder de terceiro, o juiz ordenará sua citação para responder no prazo de 15 (quinze) dias.
Nesse ínterim, também cumpre à terceira Ré atender ao requerimento do Autor para que os documentos possam ser analisados. Contudo, mesmo sendo detentora dos documentos, a administradora também deixou de exibir a documentação e esclarecer os fatos quando solicitada.
Assim:
APELAÇÃO CÍVEL. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO. CONDOMÍNIO. ADMINISTRADORA. Como administradora do condomínio autor, é dever da ré exibir os documentos atinentes à relação contratual de prestação de serviços, que não foram entregues administrativamente. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70064540636, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, …