Petição
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CIVEL DA COMARCA DE CIDADE
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, regularmente inscrito no CPF sob o nº Inserir CPF e RG nº Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, sem endereço eletrônico, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores infra-assinados com endereço profissional naEndereço do Advogado, endereço eletrônico E-mail do Advogado, propor a presente
AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE DISTRATO E DE REVISÃO DAS CLAUSULAS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISORIA DE URGENCIA E OUTROS PLEITOS
contra, Nome Completo, $[parte_ reu _nacionalidade], $[parte_ reu _estado_civil], $[parte_ reu _profissao], regularmente inscrito no CPF sob o nº $[parte_ reu _cpf] e RG nº $[parte_ reu _rg], residente e domiciliado na $[parte_ reu _endereco_completo], sem endereço eletrônico, vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores infra-assinados com endereço profissional naEndereço do Advogado, endereço eletrônico E-mail do Advogado.
I – DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
A Autora, atuando como profissional liberal enfrenta uma situação econômico-financeira agravada, desde o final/inicio do presente ano, não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do seu sustento e de sua família. Nesse sentido, junta-se Declaração de Hipossuficiência (Doc. 3), cópia da Carteira de Trabalho (Doc. 4) e Extrato Bancário (Doc. 5), o qual no mês novembro não tivera movimentação pela falta de recurso, apenas a entrada de débitos oriundos de empréstimos que nos últimos 2 (dois) meses não esta conseguindo adimplir, recebendo a Autora no presente mês apenas a quantia de R$ 631,00 (seiscentos e trinta e um reais), conforme recibo em anexo (Doc.6), estando literalmente sobrevivendo com ajuda de familiares.
Por tais razões, pleiteiam-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Lei nº 1060/50 e consoante o art. 98, caput, e art. 99, § 3º, do novo CPC/2015, in verbis:
Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
§ 3o Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário.
Art. 99. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso.
§ 3º. Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.
Assim, à pessoa natural basta a mera alegação de insuficiência de recursos, sendo desnecessária a produção de provas da hipossuficiência financeira, havendo a presunção relativa de veracidade da alegação.
Todavia, a título de comprovação da alegação de insuficiência de recursos, traz-se, em anexo, toda a documentação necessária para a demonstração da impossibilidade da Autora em arcar com os encargos processuais e honorários advocatícios.
II - DOS FATOS
1. Na data de 16 de janeiro de 2012, nesta cidade, atraída por anúncios publicitários a Autora assinou Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças com a promitente vendedora, ora Ré, no plantão de vendas da mesma, dentro do Bairro Informação Omitida, pelo qual esta prometia vender a Autora um Apartamento – Unidade 0318, Torre E, localizado no Informação Omitida, Contrato Informação Omitida, ainda na planta, com previsão de entrega para setembro de 2014, conforme Quadro Resumo (Doc. 7), em anexo.
2. O preço desta Promessa de Compra e Venda foi de R$ 891,703.86 (oitocentos e noventa e um mil e setecentos e três reais e oitenta e seis centavos), valor este a ser pago nas condições constantes no Instrumento de Compra e Venda (Doc. 7), em anexo; sendo o Saldo Final de R$ 615.000,00 (seiscentos e quinze mil), a ser pago à vista, com recursos próprios, e/ou com recursos do FGTS, e/ou através de financiamento bancário, e/ou através de confissão de dívida (Cláusula Quarta/Parágrafo Quarto), e/ou ainda através de financiamento direto com a parte Ré (Clausula Quinta), todos estes valores corrigidos pelos índices pactuados naquele instrumento, e em conformidade com suas cláusulas citadas acima.
3. Deste valor, a Autora adimpliu com o montante de R$ 231.196,20 (duzentos e trinta e um mil e cento e noventa e seis reais e vinte centavos) do total previsto no contrato de adesão, durante três anos, com muito esforço, trabalho e sacrifício, conforme comprovante de pagamento extraído do canal do cliente do Site Oficial da Rossi (Doc. 8), em anexo.
4. Cabendo salientar, que o valor líquido da Promessa de Compra e Venda fora R$ 891.703,86 (oitocentos e noventa e um mil e setecentos e três reais oitenta e seis centavos), sendo o valor da COMISSÃO DE CORRETAGEM DE R$ 40.748,15 (QUARENTA MIL E SETECENTOS E QUARENTA E OITO REAIS E QUINZE CENTAVOS), PAGO A PARTE, NO PLANTÃO DE VENDAS DA PARTE RÉ, através de 19 (dezenove) cheques pré-datados, os quais seriam entregues ao setor financeiro da Informação Omitidapara serem repassados aos seus respectivos recebedores, TOTALIZANDO O VALOR DA VENDA EM R$ 932.452,00 (novecentos e trinta e dois mil e quatrocentos e cinquenta e dois reais), conforme Proposta de Reserva, Recibo e Planilha entregue pela própria Informação Omitida (Doc. 9, 10 e 11), por sua vez TOTALIZANDO O VALOR PAGO PELA AUTORA EM R$ 271.944,35, (DUZENTOS E SETENTA E UM MIL E NOVECENTOS E QUARENTA E QUATRO REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS).
5. Como já dito, durante três anos a Autora efetuou o pagamento da entrada e das parcelas previstas, sendo que em junho/julho de 2015 iniciou as tratativas com a parte Ré, visando o financiamento bancário do saldo final, incluindo parcelas previstas remanescentes e consequentemente a finalização do negócio, tendo sido o primeiro contato feito através dos funcionários Informação Omitida e Informação Omitida, sendo que em 3 (três) ou 4 (quatro) meses de tratativas, fora trocado inúmeras vezes este contato, demostrando no mínimo um descaso para com o cliente, passando para os funcionários Informação Omitida após para Informação Omitida e por fim para Informação Omitida, sendo enviado a estes toda documentação solicitada para que repassassem aos Bancos (Itaú, Santander, Bradesco e Intermedium) a solicitação de financiamento.
6. Neste contexto, ressalta-se o novo valor da Compra e Venda (sem a comissão de corretagem) devido aos juros e correções abusivas aplicadas, sendo em julho de 2015 R$ 1.146.455,42 (um milhão e cento e quarenta e seis mil e quatrocentos e cinquenta e cinco reais e quarenta e dois centavos), e consequentemente o saldo devedor de R$ 915.259,22 (novecentos e quinze mil e duzentos e cinquenta e nove reais e vinte e dois centavos), quantia a ser financiada, conforme e-mail enviado pela parte Ré (Doc. 12), todavia, apenas o Banco Intermedium aprovou o financiamento, mas não do valor almejado, como veremos no decorrer da peça exordial.
7. Pois bem, no mês de setembro, com a recusa do Banco Itaú, Santander e Bradesco, devido à crise financeira, entre outros argumentos ou sem explicações, a Autora expos a parte Ré, através do seu Consultor de Repasse Informação Omitida e Informação Omitida a possibilidade da Informação Omitida financiar o empreendimento, caso outros bancos não aprovassem, conforme a Cláusula Quinta, constante no Contrato de Adesão, mas obteve reposta negativa, pois, segundo os mesmos, a Autora não se enquadrava nas condições estipuladas pela empresa, e consequentemente tais valores não seriam liberados perante nova análise de credito. Contudo a Autora esclareceu que a parte Ré havia já feito à análise de credito no momento da assinatura do Contrato, tendo a seguinte resposta: “... quando você comprou a unidade não tinha restrição junto ao Banrisul. Por isso hoje seu cred score está muito baixo afetando qualquer análise financeira dos bancos...”, conforme e-mails (Doc. 13) em anexo.
Todavia, a época não havia restrição alguma junto ao Banrisul, o que existia era um acordo feito com aquele Banco para adimplir uma dívida, a qual estava sendo devidamente paga, portanto utilizou-se de forma ilegal do sistema “cred score”.
8. Nos meses seguintes (outubro/novembro/dezembro), ocorreram às tratativas junto ao Banco Intermedium, o qual aprovou, na data de 09/11, o financiamento no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), estando o saldo devedor de novembro em R$ 1.040.474,76 (um milhão e quarenta mil e quatrocentos e setenta e quatro reais e setenta e seis centavos), com descontos aprovado junto a gerência e diretoria de repasse, passando a R$ 979.865,46 (novecentos e setenta e nove mil e oitocentos e sessenta e cinco reais e quarenta e seis centavos). Neste âmbito, a Consultora de Repasse da Informação Omitida, Informação Omitida solicitou que fosse dado seguimento ao financiamento junto ao Banco intermedium, ainda informando que a diferença de R$ 479.865,46 (quatrocentos e setenta e nove mil e oitocentos e sessenta e cinco reais e quarenta e seis centavos) deveria ser paga em três parcelas, através de confissão de dívida.
9. Desta forma, a Autora insurgiu-se, solicitando uma condição melhor de pagamento, pois a forma proposta seria impraticável, no que dizia respeito ao número de parcelas, ademais a confissão de divida, estipulada na Cláusula Quarta/Parágrafo Quarto, inclusa no contrato retro, não estava condicionada a prazos e valores, não sendo faculdade da Ré e sim sua obrigação cumpri-lá. Então através de contato telefônico, a mesma consultora ampliou o número de parcelas para até 24 vezes. Contudo, para a surpresa da Autora, em novo contato, via e-mail, a construtora indeferiu o pedido de confissão de dívida, levando em consideração a análise da renda, em consonância com e-mails (Doc. 14), em anexo.
10. Neste meio tempo, já fora apresentado um novo contato, no caso a Consultora de Repasse Informação Omitida, que por sua vez nos apresentou uma nova política da empresa, primeiramente comunicando que a parte Ré não poderia honrar com a proposta da antiga funcionária, pois ela seria inviável, não tendo a mesma autorização para fazê-la, sendo desligada da empresa por este motivo.
Pois bem, a nova política da empresa estabelecia a aceitação do pagamento, através de confissão de dívida no valor máximo de R$ 50.000,00 (cinquenta mil) e em até 3 (três) vezes; contudo a Autora tentou mais uma vez ponderar e solucionar a questão da melhor forma possível para ambas as partes, esclarecendo que no contrato retro não constavam prazos, tão pouco valores e autorização da diretoria condicionados a confissão de dívida, além do fato da consultora anterior ter garantido esta modalidade, sendo, portanto, obrigação da parte Ré honrá-la.
Para constar em dezembro, o saldo devedor já era de R$ 1.075.201,52 (um milhão e setenta e cinco mil e duzentos e um reais e cinquenta e dois centavos), concedido desconto de R$ 75.201,52 (setenta e cinco mil e duzentos e um reais e cinquenta e dois centavos), menos o valor aprovado em financiamento, restando à diferença de 500.000,00 (quinhentos mil reais), para ser adimplida em uma única vez, em conformidade com e-mails (Doc. 15), em anexo.
11. Assim, após inúmeras tentativas infrutíferas de solucionar a situação, já que a construtora negou-se a cumprir com o pactuado no Contrato de Compra e Venda e ainda impôs uma forma de pagamento impraticável do valor restante, a Autora informou a impossibilidade de pagar à vista esta quantia exorbitante (R$ 500.000,00) (Doc. 15) e consequentemente isto geraria a impossibilidade de ficar com o imóvel, devido não só a falta de condições financeiras para arcar com este valor à vista, mas sim e principalmente devido ao descumprimento do contrato pela parte Ré, no momento que não aceitou o pagamento do valor restante através do financiamento próprio e/ou da confissão de dívida estipulados no contrato; destacando-se o fato de que os corretores, quando da celebração do pacto asseverarem a Autora que não haveria qualquer empecilho para a realização do financiamento pela construtora, caso os bancos negassem, mesmo enquadrando-se como profissional liberal.
12. Neste âmbito, o contrato passou para o jurídico da Informação Omitida, estando a Autora em contato com a advogada Informação Omitida, a mesma informou que no caso de rescisão, seria devolvido apenas 15% do valor pago, devidamente corrigido, mas sem a inclusão da comissão de corretagem, conforme a abusiva Cláusula Décima-Segunda, Parágrafo Terceiro, Letra B estipula no Contrato e após a venda do imóvel; bem como a possibilidade de revenda da unidade, antes da rescisão e consequentemente a devolução integral do valor pago, excetuando-se a corretagem.
Desta forma, fora acordado que o contrato permaneceria ativo, com o objetivo de revenda do imóvel, em conjunto e com autorização da Autora, visando à devolução integral dos valores adimplidos.
13. No decorrer, em fevereiro/março de 2016, a Autora recebeu uma proposta de venda do imóvel, através dos corretores da Informação Omitida, Informação Omitida e Informação Omitida, a qual foi prontamente aceita, vislumbrando a devolução integral dos valores pagos, em consonância com o e-mail (Doc. 16), em anexo; todavia, após inúmeras tentativas de contato sem retorno, o corretor Informação Omitida disse que a Informação Omitidanão permitiria mais a venda do imóvel, através de seus corretores, devendo a Autora negociar a venda diretamente com o jurídico. Contudo, até aquele momento a Autora não conseguirá entender tal ordem interina, sendo no mínimo, um tanto estranha, desta forma, novamente entrou em contato com o jurídico, através da advogada Informação Omitida, a qual deu outra versão, informando que o imóvel poderia sim ser revendido com intermédio dos corretores da Informação Omitida.
14. Entretanto, em 30 de março de 2016, a Autora, recebeu uma notificação extrajudicial, via e-mail (Doc. 17), em anexo, enviada pela Construtora Ré, rescindido unilateralmente o contrato retro, devido à falta de pagamento, comunicando que o imóvel estaria livre e desimpedido para ser vendido a terceiros, solicitando que fosse indicada uma conta bancária para devolução imediata dos valores pagos, nos moldes contratuais, sem estipular percentuais, sem até mesmo um telefone de contato para retorno.
Imediatamente a Autora entrou em contato com o 0800 da Informação Omitida, no qual não souberam informar nada sobre esta rescisão, dizendo que o contrato encontrava-se ativo com o Escritório Informação Omitida, o qual presta serviços a Informação Omitida, então novamente fora contatada a advogada Informação Omitida, a qual disse que o contrato estava ativo, tanto no jurídico, quanto na filial de Porto Alegre, mas que iria contatar a Informação Omitidaem São Paulo, para verificar tal fato relatado, porém passou-se quase 2 (dois) meses até a Autora obter uma resposta concreta da Construtora Ré, como veremos a seguir.
15. Neste contexto, no dia 24 de maio de 2016, após muita insistência, através do 0800 da Informação Omitida, conseguiu-se que o funcionário Informação Omitida, confirmasse, a Rescisão do Contrato, além de informar que a Unidade em questão havia sido revendida, entendendo-se neste momento a posição do corretor Informação Omitida, isto é, a Ré cessou as tratativas de venda da unidade em questão entre a Autora e a Informação Omitida, e logo rescindiu o contrato retro, visando a revenda direta do imóvel e o ganho integral desta venda, além do que já havia sido pago pela Autora, demonstrando sua má-fé e seu enriquecimento ilícito.
Além de todo o exposto, a Autora fora informada que apenas o funcionário Informação Omitidas poderia resolver a situação quanto à devolução dos valores, porém o mesmo estava de férias, retornando apenas no dia 30 de maio.
16. Então, após, o retorno do Srº Informação Omitida e em conversa com o mesmo, novamente explanou-se o fato de que a Autora estava em tratativa com a Informação Omitida e com Jurídico da Ré, visando à venda do imóvel e o término do contrato da melhor forma possível para ambas às partes, todavia este confirmou a rescisão do contrato, a revenda do imóvel, bem como a DEVOLUÇÃO DE APENAS 15% DO VALOR PAGO, NÃO INCLUSO O VALOR DE CORRETAGEM, SEM CORREÇÃO ALGUMA, e como se não bastasse, mediante o envio por e-mail da notificação extrajudicial, a qual a própria Ré havia enviado, demonstrando no mínimo uma total falta de organização desta empresa, bem como a assinatura do Termo de Rescisão Unilateral (Doc. 18), em anexo, o qual a Autora viu-se obrigada assinar, devido a sua grave condição financeira atual; todavia sendo realizada a devolução desta quantia somente no dia 27 de junho, isto é, 3 (três) meses após o recebimento da notificação extrajudicial, e sem qualquer tipo de correção/atualização.
17. Assim, vislumbram-se vários atos ilegais praticados pela parte Ré, os quais acabam por levar a rescisão unilateral do contrato e ao seu Enriquecimento Ilícito, primeiramente era seu dever aceitar a confissão de dívida como forma de saldar o valor restante, em conformidade com o contrato retro e proposta feita por sua consultora de repasse; no entanto não satisfeita, rescindiu unilateralmente o contrato, com o intuito da revenda da unidade, sem repassar os valores devidos a Autora, somente 15% s/ correção monetária, e sem respeitar as suas tratativas de venda da unidade através da Rossi Vendas, conforme robusta prova documental em anexo. Portanto não há dúvida da litigância de má-fé da parte Ré, visando apenas o seu locupletamento ilícito, pois recebeu/receberá em duplicidade pelo imóvel.
18. Ademais, a Autora requereu a correção monetária do valor de R$ 34.679,43 (trinta e quatro mil e seiscentos e setenta e nove reais e quarenta e três centavos), devolvidos pela parte Ré, conforme estipulava o Instrumento Particular de Compra e Venda retro, em sua Cláusula Décima-Segunda, Parágrafo Terceiro, Letra B; bem como a exclusão da Cláusula Segunda, do Termo de Rescisão Unilateral a que fora obrigada a assinar, a qual estipulava a quitação e renúncia a qualquer direito decorrente do Instrumento Particular de Compromisso de Venda, conforme e-mails (Doc. 19), em anexo. Contudo, apenas houve recusas e desrespeito, não restando outra alternativa a Autora, a não ser assinar tal termo para perceber o mínimo possível a que tem direito, já que encontra-se passando por grave crise financeira, necessitando com a maior urgência dos valores devidos para adimplir com suas dividas e organizar sua vida, inclusive para desocupar o imóvel alugado, como almeja a proprietária.
19. Neste âmbito, ainda cabe ressaltar, o sofrimento e angustia a que a Autora e sua família foram submetidas, decorrentes da relação contratual desfeita, devido a culpa exclusiva parte Ré, além de sua litigância de má-fé praticada, pois não foram meros dissabores, mas sim graves prejuízos que acarretaram em seu abalo psicológico, físico e até mesmo financeiro, pois tratava-se do sonho de toda uma vida.
Além do que, a Autora esta pagando aluguel no valor de R$ 780,00 (setecentos e oitenta reais), conforme comprovantes de pagamento (Doc. 20), e ainda está sofrendo pressão psicológica da proprietária do imóvel para desocupa-lo no prazo de 30 (trinta) dias, pois a mesma pretende vende-lo, conforme notificação extrajudicial, solicitando a desocupação do imóvel (Doc. 21) em anexo, recebida na data de 10/11/2016. Entretanto, a Autora não possui condições financeiras para adimplir com os trâmites de uma mudança, tão pouco para alugar um novo imóvel, pois através da imobiliária ou diretamente com proprietário necessitaria comprovar renda e não estar com o nome negativado, requisitos que no momento a Autora não pode cumprir, conforme documentos em anexo.
Portanto, necessita com extrema urgência da devolução do seu dinheiro, o qual encontra-se ilegalmente com a Ré, para que assim possa quitar suas dívidas, desocupar o imóvel alugado e iniciar uma nova vida, assim fazendo-se justiça.
20. Salienta-se ainda, o fato do atraso na entrega do imóvel, pois o mesmo fora prometido para setembro de 2014, mas fora entregue apenas no final do mês de maio de 2015, ultrapassando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), sendo 3 (três) meses de atraso acima da carência, em consonância com Quadro Resumo e Termo de Retificação e Ratificação (Doc. 22) e com o e-mail enviado pelo Setor de Relacionamento com o Cliente da Informação Omitida(Doc. 23) a Autora, na data de 11/08/2016, em anexo. Neste sentido, mesmo havendo previsão contratual de 0,5% para a incidência da multa, em razão do atraso na conclusão da obra, caberão juros de 1% ao mês e a multa de 2%, em decorrência do principio da isonomia, pois a multa prevista contratualmente, no caso de inadimplência da Promitente-Compradora deve ser aplicada para a hipótese de inadimplemento de ambas as partes, em conformidade com a Cláusula Décima-Segunda, Letra A, B, C, constante no Contrato retro.
Logo, comprovado o descumprimento contratual por parte exclusiva da Ré, lógico é a condenação dela ao pagamento de indenização pelos prejuízos causados à Autora, inclusive quanto ao atraso na entrega da obra.
21. Bem como, o fato de mesmo a Autora, não tendo adquirido o bem em questão, jamais tendo sido proprietário ou possuidor do imóvel, está sendo cobrada pelas cotas condominiais, até o presente momento, devido à abusividade constante na Cláusula Decima – Oitava, Letra C, do contrato de compra e venda, em conformidade com os boletos de cobrança em anexo (Doc. 24), devendo tais cobranças ser imediatamente suspensas, e caso tenha sido negativado seu nome, a imediata retirada do mesmo dos órgãos de proteção ao crédito.
22. Por todo o exposto, não resta outra alternativa a Autora, a não ser entrar com a presente ação judicial, pois vislumbra-se a culpa exclusiva da Ré pela rescisão contratual, em decorrência do descumprimento do contrato no que tange o pagamento do saldo final e valores remanescentes, através de confissão de divida, conforme preceitua o contrato firmado, e proposto pela consultora de Repasse da Informação Omitida, a época, ou através de financiamento direto com a parte Ré, conforme possibilita o contrato retro e garantido pelos corretores no momento da compra; sem contar a cobrança de encargos exorbitantes; além do atraso na obra, a qual deveria ter sido entregue no mês de setembro de 2014, mas fora entregue somente em maio de 2015.
Deixando a Autora de adimplir a obrigação pecuniária do contrato, no que tange o saldo final, pelo que a Ré rescindiu ilegalmente a avença, pois encontravam-se em tratativa de venda do imóvel, buscando solucionar da melhor forma possível a situação para ambas as partes, todavia a parte Ré agiu de má-fé, revendendo a unidade, e portanto, recebendo em duplicidade e locupletou-se ilicitamente, ainda lançando o nome da Autora no rol de inadimplentes e utilizando-se de clausulas leoninas e abusivas constantes do contrato e distrato retro.
23. Por fim, a Autora Requer a Nulidade do Contrato de Distrato, devido às clausulas abusivas constantes, ou a nulidade destas, pois as Clausula Primeira e Segunda, estipulam o pagamento da quantia retro sem correção alguma, bem como obrigam a Autora a dar quitação e renunciar ao seu direito; bem como a Revisão das Cláusulas Abusivas constantes no Contrato de Compra e Venda, determinando a Ré à devolução integral da quantia paga, corrigida monetariamente, incluído a comissão de corretagem, excetuando-se os valores já pagos; caso não seja este o entendimento deste juízo o depósito dos valores incontroversos (correspondentes a 75% do valor atualizado das parcelas pagas); além de indenização por danos morais e materiais, inclusa o pagamento da multa pelo atraso da entrega da obra e o pagamento dos alugueres; e por fim a suspensão das cobranças de cotas condominiais, com a retirada do nome da Autora do rol de inadimplente ou a proibição de coloca-lo.
III - DO DIREITO
A - DA NULIDADE/REVISÃO CONTRATUAL – CDC/1990 - CC/1916
Trata-se de típica relação de consumo, regulada, portanto, pela Lei 8.078 de 1990, microssistema que erigiu no sistema jurídico brasileiro a garantia de maiores direitos ao consumidor e facilitação de sua defesa.
Com efeito, aplicáveis as disposições da legislação consumerista ao caso, em especial aquelas que vedam a estipulação de cláusulas abusivas, conforme redação do referido art. 51, IV, da legislação em análise:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
Neste contexto, revela-se cabível a nulidade/revisão do Termo de Rescisão Unilateral e do Contrato de Promessa de Compra e Venda retro firmado entre as partes, pois nos deparamos com cláusulas leoninas e abusivas, especialmente no que tange a quitação plena de direitos e a devolução de apenas 15% dos valores adimplidos em caso de rescisão da avença, entre outras.
Pois, em que pese o consumidor, ora Autora, ter assinado recibo de quitação plena por ocasião da formalização do Distrato, o referido documento não impede que ele venha buscar em juízo a tutela do seu direito patrimonial, a considerar que foi gerado pela parte Ré, obrigando-a a aceitar a parcial restituição dos valores, nos termos impostos, devido à crise financeira que lhe acomete; demonstrando a abusividade das cláusulas constantes neste Instrumento, que por si só, tornariam o distrato nulo, ademais não podemos olvidar que não fora respeitadas as tratativas de revenda da unidade retro, conforme explicitado e comprovado, visando o desfazimento do contrato da melhor forma possível para ambas às partes.
Além do mais, existe manifestação expressa da Autora, em desacordo com os termos do Distrato, ressaltando só haver assinado o documento porque necessitava da quantia a ser devolvida, bloqueada junto à Ré, cuja disponibilização estava condicionada à assinatura do documento. Configurando-se vício de consentimento, e, portanto reconhecendo-se a coação (art. 151, CC) infringida a parte Autora. Devendo-se anular o Distrato, sem desconsiderar o valor já devolvido pela Ré.
Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens.
Nesse ínterim, aplicar-se, por analogia, o entendimento exarado na Súmula 286, do STJ, que versa sobre a revisão de contratos bancários. Ainda, colacionando os arestos da Corte Superior:
Sumula 286 – STJ “A RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATO BANCÁRIO OU A CONFISSÃO DA DÍVIDA NÃO IMPEDE A POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO SOBRE EVENTUAIS ILEGALIDADES DOS CONTRATOS ANTERIORES”.
AGRAVO REGIMENTAL - AÇÃO DE COBRANÇA DECORRENTE DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE EQUIPAMENTOS E DE SERVIÇOS - CLÁUSULA CONTRATUAL PARA REAJUSTE ANUAL DOS VALORES DEVIDOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DOS RÉUS
1. Os contratos são passíveis de revisão judicial, ainda que tenham sido objeto de novação, quitação, extinção, pois inviável a validação de obrigações nulas. Incidência, analógica da Súmula 286/STJ.
2. Incidência das súmulas 5 e 7/STJ. O Tribunal de origem, para afastar a dubiedade a respeito da indexação monetária nos contratos, procedeu à ampla revisão das cláusulas contratuais ajustadas, interpretando-as de acordo com a natureza dos negócios jurídicos, a adesividade da avença e o direito aplicável à espécie, mediante o cotejo do espectro fático-probatório produzido nos autos e da relação comercial estabelecida. Impossibilidade de reenfrentamento do acervo fático e probatórios dos autos e da análise de cláusulas contratuais.
3. Não cabe reconvenção se a pretensão do réu/reconvinte não é conexa com a do autor/reconvindo. A conexão se verifica quando há identidade de objeto ou de causa de pedir, situação não evidenciada no caso.
4. Agravo regimental não provido.
(AgRg no REsp 1296812/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2012, DJe 11/12/2012)
Portanto, cabível a revisão e reforma de Cláusula Contratual leonina e abusiva, uma vez que possível à declaração de nulidade desta e/ou do distrato que prevê a renúncia de direitos decorrentes de obrigações igualmente nulas, inclusive pelo vício de consentimento.
Desta forma, nos contratos de promessa de compra e venda, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Essa é à disposição do art. 53 do microssistema consumerista:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Todavia, por ser limitado o dispositivo, deve este ser apreciado em conjunto com os art. 924 do Código Civil de 1916 (art. 413 do Código Civil de 2002) e 51, IV, do CDC, in verbis, como ensina Antônio Herman V. Benjamim:
Em razão da limitação e timidez do disposto art. 53 do CDC, que prevê a nulidade unicamente da cláusula que prevê a perda total das prestações pagas pelo consumidor, tem-se prestigiado análise integrada com outros dispositivos (art. 924 do CC/2016; art. 413 do CC/2002; art. 51, IV, do CDC) para afastar cláusulas que, embora não façam previsão de perda da totalidade do que foi pago, objetivam a retenção de valores exagerados, promovendo o enriquecimento sem causa do fornecedor.
Art. 924. Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento.
Desse modo, verificando-se a existência de cláusula que acarrete ao consumidor onerosidade excessiva, com base nos dispositivos legais expostos, poderá aquele declarar sua nulidade ou, ainda, alterar seu teor, mesmo que não haja provocação neste sentido. Conforme, o caso em tela, pois referidos Contrato de Promessa de Venda e Compra e Contrato de Distrato possuem cláusulas abusivas e leoninas.
Em consonância, com a jurisprudência do nosso Egrégio Tribunal de Justiça:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO POR RESPONSABILIDADE DE AMBAS AS PARTES, POR ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA POR PARTE DA RÉ, E PELA FALTA DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO POR PARTE DA AUTORA. DISTRATO AJUSTADO NO AMBITO ADMINISTRATIVO QUE É NULO, ANTE A ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS ALI CONTIDAS, ALÉM DE NÃO TER SIDO CUMPRIDO PELA RÉ ATÉ O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005972989, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 29/04/2016).
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. COBRANÇA. PRELIMINAR. DOCUMENTOS JUNTADOS APÓS A RÉPLICA. VALIDADE. O fato de os autores terem juntado documentos depois de apresentada réplica configura mera irregularidade. Uma vez oportunizada vista da documentação e manifestação, pela parte demandada, não há falar em não conhecimento dos documentos. Preliminar rejeitada. MÉRITO. DISTRATO. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DESCABIMENTO. CLÁUSULA ABUSIVA. Verificada a existência de abusividade no distrato, passível a revisão do contrato original. Cláusula contratual com previsão de retenção de 30% dos valores pagos, mas depois de descontados taxas, contribuições, tributos, indenizações, em manifesto enriquecimento ilícito da compromitente. Percentual de retenção de 10%, confirmado. Devida a restituição do valor comprovadamente pago pelos autores à requerida. Impertinente o prequestionamento. Sucumbência redimensionada, em proporção ao decaimento de cada uma das partes, nos termos do art. 21, caput, do CPC. Sentença reformada, tão somente para redistribuição dos ônus sucumbenciais. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA RÉ. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70064049620, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 16/04/2015).
Neste sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, também é pacifica quanto ao percentual limite que pode ser retido pelas construtoras, em caso de desistência por parte do promissário comprador, isto é, 25% sobre os valores pagos, conforme os seguintes julgados daquela Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES PELA RESCISÃO CONTRATUAL. ABUSIVIDADE NO PERCENTUAL PRATICADO. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CONTRATO EXTINTO. I. O …