Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA ___ DA COMARCA DE CIDADE.
Qualificação da Parte, endereço eletrônico desconhecido, vem por seu procurador, com escritório profissional na Endereço do Advogado, endereço eletrônico <E-mail do Advogado>, onde recebe intimações, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, propor a presente:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
Em face de Qualificação da Parte, e Qualificação da Parte, pelo que passa a expor e, ao final, requerer:
1. DOS FATOS
Em Data o Requerente realizou com os Requeridos contrato de compra e venda do imóvel de matrícula nº. Informação Omitida registrado no Informação Omitidado Registro de Imóveis de Informação Omitida, qual seja, terreno urbano, situado na cidade de Informação Omitida ao lado direito da Rua Informação Omitida e a Informação Omitida metros do início da Rua Informação Omitida, no Bairro Informação Omitida, com área de Informação Omitida m2.
De acordo com as informações constantes no contrato de compra e venda pactuado entre as partes, as medidas e confrontações do terreno são:
Informação Omitida
Diante da transação realizada entre as partes, o Requerente efetuou o pagamento de R$Informação Omitida, conforme informações constantes na cláusula segunda do contrato de compra e venda.
Ademais, a cláusula sexta do referido contrato versava acerca da compra do bem imóvel livre de ônus e encargos, extraindo-se que:
Informação Omitida
Percebe-se a partir da cláusula supracitada que o Requerente, ora comprador, seria responsável pelos encargos no imóvel adquirido a partir da assinatura do contrato de compra e venda, logo, a partir do dia Data.
Ocorre que apesar de o Requerente honrar com o cumprimento do contrato de compra e venda, esse descobriu que os Requeridos agiram de má-fé, ludibriando o Requerente e obtendo vantagem indevida ao praticar condutas ilícitas.
Inicialmente, merece destacar que, diverso do que consta no contrato de compra e venda, a metragem correta do terreno de matrícula nº. Informação Omitida é de Informação Omitidam2, extraindo-se da averbação constante na matrícula do imóvel que:
Informação Omitida
Demonstra-se, assim, que a averbação supracitada é datada de Data, portanto, anterior ao contrato de compra e venda, de forma que os Requeridos, apesar de estarem cientes da nova metragem do terreno omitiram tal informação e enganaram o Requerente que pagou por terreno de metragem superior ao que comprou efetivamente, vez que constava expressamente no contrato de compra e venda que o imóvel tinha por metragem Informação Omitida m2.
Não bastasse a metragem incorreta do bem no contrato, o imóvel de matrícula nº. Informação Omitidanão estava livre de ônus, conforme previsto na cláusula sexta do contrato, vez que estavam pendentes débitos de IPTU.
Ressalta-se que a cláusula sexta do contrato de compra e venda estabelece que “Informação Omitida”.
A partir do aludido, constata-se que os débitos anteriores à assinatura do contrato, ou seja, que antecederam o dia Data são inteiramente de responsabilidade dos Requeridos, de forma que tal ônus não deve ser incumbido ao Requerente que adquiriu o bem livre de quaisquer encargos, sendo que esse somente poderá ser responsabilizado por dívidas oriundas a partir do diaData.
Contudo, o Requerente se deparou recentemente com a repugnante situação de que o terreno de matrícula nº. Informação Omitida esta com o IPTU atrasado desde o ano de Informação Omitida, sendo que em função da dívida pendente o Requerente não consegue arcar com os valores atuais de IPTU, ante a pendência preexistente sobre o bem imóvel.
Ademais, merece destacar que o Requerente, apesar de ansiar por quitar a dívida do IPTU referente ao período após a compra do imóvel, a partir de Data, aquele fica impossibilitado de realizar o pagamento, vez que o débito está vinculado a Informação Omitida, pessoa estranha e desconhecida do Requerente, que possivelmente é de conhecimento dos Requeridos, nos termos do relatório emitido pela Prefeitura de Informação Omitida.
Confirmando a alegação da dívida de IPTU pendente em nome de Informação Omitida, existe execução fiscal autuada sob o nº. Informação Omitida que tramita junto à Vara da Fazenda Pública e dos Registros Públicos de Informação Omitida.
Assim, percebe-se que a situação vivenciada pelo Requerente extrapola os limites do mero dissabor, pois esse foi vítima de conduta fraudulenta dos Requeridos e adquiriu imóvel com metragem inferior ao constante no contrato, bem como com dívidas de IPTU, sendo inclusive objeto de execução fiscal pelo Município de Informação Omitida.
Desta forma, no intuito de resguardar o direito do Requerente, bem como objetivando regularizar o imóvel de sua propriedade, tornou-se imperioso o ajuizamento da presente ação em face dos Requeridos, a fim de reparar material e moralmente os prejuízos suportados pelo Requerentes, ante a fraude praticada pelos Requeridos.
2. DO DIREITO
2.1. DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA
O Requerente não tem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, razão pela qual requer a concessão do benefício da justiça gratuita, nos termos da Lei nº. 1.060/50.
Para tanto, junta-se aos autos documento que comprova que o Requerente labora como autônomo e recebe, em média, somente R$Informação Omitida por mês, logo, torna-se incontroverso que o pagamento das custas judiciais implicará em prejuízo do sustento do Requerente e de sua família.
Ademais, para a concessão do benefício da justiça gratuita é necessário que o beneficiário se enquadre nos termos da Lei nº. 1.060/50, em que a condição hipossuficiente é presumida por meio da declaração de hipossuficiência. Neste sentido:
PROCESSUAL CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA POSTULADA PELO AGRAVANTE EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. [...] A teor do § 1º do art. 4º da Lei n.º 1.060/50, basta à parte, pessoa natural, que entende estar enquadrada na hipótese legal acima requerer ao juízo o benefício da justiça gratuita por meio de declaração de hipossuficiência de recursos, cabendo a parte contrária, se for o caso, habilmente e pelo meio processual adequado, oferecer a sua impugnação, evidentemente, arrimada em prova escorreita e consistente. (Agravo de Instrumento n. 2012.032279-0, de Joinville, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato). (Grifou-se).
Além disso, o fato de o Requerente ter procurador constituído nos autos não implica na não concessão do benefício da justiça gratuita, vez que esse não pode ser confundido com a assistência judiciária, de forma que a comprovação da hipossuficiência da parte é requisito suficiente para a concessão do benefício. Confirmando o explanado, o Tribunal Catarinense estabelece:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS PROPOSTA CONTRA OS AGRAVANTES. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PARTE QUE COMPARECE COM ADVOGADO CONSTITUÍDO NOS AUTOS. DOCUMENTOS JUNTADOS QUE RESPALDAM A CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA. DECISÃO REFORMADA NESSE PONTO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. A assistência judiciária gratuita não se confunde com a justiça gratuita, porque esta se refere à isenção do pagamento das custas e das despesas processuais, não englobando a nomeação de procurador e a verba honorária. É desnecessária a condição de miserabilidade para que a parte possa usufruir dos benefícios da justiça gratuita, bastando, para tanto, a comprovação da hipossuficiência e que os custos do processo possam acarretar prejuízos ao sustento próprio e/ou da família. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2015.073044-6, de Criciúma, rel. Des. João Batista Góes Ulysséa, j. 31-03-2016). (Grifou-se).
O exposto, aliado aos documentos comprobatórios carreados nos autos demonstram a incapacidade de arcar com as custas e despesas processuais, de forma que a impossibilidade financeira não deve se tornar um empecilho para o acesso à justiça do Autor, devendo ser concedido o benefício da gratuidade da justiça.
2.2. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA
É incontroverso que o Requerente está em injusto prejuízo, pois apesar de em tese adquirir imóvel livre de ônus, aquele foi enganado pelos Requeridos, ante a existência de dívidas de IPTU preexistentes a assinatura do contrato de compra e venda.
Frisa-se que os referidos valores são cobrados a partir do ano de Informação Omitida, devidamente corrigidos e atualizados, conforme demonstra a tabela abaixo:
DataInformação Omitida
Valor Informação Omitida
Responsável pelo pagamentoInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequeridosInformação Omitida
RequerenteInformação Omitida
RequerenteInformação Omitida
Total a ser pago pelos Requeridos
R$Informação Omitida
Total a ser pago pelo Requerente
R$Informação Omitida
A partir da tabela elucidada, percebe-se que atualmente o imóvel tem dívida de IPTU pendente, sendo que cabe aos Requeridos o pagamento de R$Informação Omitida, vez que o valor é referente ao pagamento do imposto entre os anos de Informação Omitida, portanto, anteriores a assinatura do contrato de compra e venda.
Destarte, frisa-se que é inviável que o Requerente arque com os referidos valores para após pleitear o ressarcimento do montante dos Requeridos, pois se trata se quantia considerável que o Requerente não dispõe.
Não se pode entender como correto o Requerente pagar por débito que não é seu, portanto, tais valores devem ser cobrados dos Requeridos, pois esses faltaram com a verdade ao afirmar no contrato de compra e venda que o imóvel estaria livre de quaisquer ônus, assim, as dívidas preexistentes são inteiramente de responsabilidade dos Requeridos.
Insta salientar que o Requerente não dispõe de recursos financeiros para custear a totalidade do débito junto à Prefeitura de Informação Omitida e impetrar ação regressiva contra os Requeridos, de forma que a medida mais correta e justa é pleitear por meio da tutela provisória de urgência que os Requeridos quitem os valores anteriores a Informação Omitida, possibilitando que o Requerente regularize o imóvel o quanto antes junto ao Município de Informação Omitida.
Merece destacar a demora no trâmite processual da presente ação, implica em prejuízo ao Requerente, vez que os valores oriundos da dívida de IPTU com a Prefeitura de Informação Omitida aumentam mensalmente, e a existência de ação de execução fiscal em virtude da pendência do IPTU poderá acarretar na penhora do imóvel, portanto, o Requerente não pode aguardar o trâmite da presente ação, vez que existe a possibilidade de esse e sua família ter a residência em que vivem penhorada pelo Município de Informação Omitida por dívida que não é sua.
Ressalta-se, que o IPTU referente aos anos de Informação Omitida, que são de responsabilidade do Requerente não podem ser pagos, em razão de existir valores em aberto desde o ano de Informação Omitida, de forma que o Requerente tem que permanecer com seu imóvel de forma irregular, haja vista que esse não dispõe de quantia suficiente para custear o valor total da dívida (desde o ano de Informação Omitida), e, posteriormente cobrar o valor pago a maior dos Requeridos.
Sabe-se que para a antecipação dos efeitos da tutela é primordial a demonstração do fumus boni iuris e do periculum in mora. O fumus boni iuris resta demonstrado a medida que Requerente adquiriu imóvel, em tese sem débito, contudo se deparou com dívida preexistente de IPTU anterior a assinatura do contrato de compra e venda.
No que tange ao periculum in mora, constata-se que a demora no transcorrer da ação judicial implicará em prejuízos ao Requerente, vez que o imóvel em que reside com sua família já é objeto da ação de execução fiscal nº. Informação Omitida, ou seja, o Município de Informação Omitida poderá penhorar o bem de família do Requerente por dívida de IPTU que é de terceiro e que somente existe em virtude da prática fraudulenta cometida pelos Requeridos.
O caso em comento trata de fraude dos Requeridos, que maliciosamente constaram informações incorretas no contrato de compra e venda e induziram o Requerente a erro – metragem do terreno e a existência da dívida de IPTU -, assim, cabe aos Requeridos arcar com o pagamento do IPTU junto à Prefeitura de Informação Omitida até o dia que antecede a assinatura do contrato, qual seja, Informação Omitida, a fim de possibilitar que o Requerente pague os valores devidos após a assinatura do contrato, permitindo a completa quitação da dívida e livrando o imóvel do Requerente da execução fiscal e de futura penhora do bem.
Corroborando com as alegações do Requerente, extrai-se da jurisprudência que o vendedor de imóvel é responsável por todos os débitos que gravam a coisa até o momento da tradição:
CIVIL. [...] CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS DE IPTU RELATIVOS À PERÍODO ANTERIOR AO PACTO [...]. PRETENDIDO RESSARCIMENTO DE TAIS VALORES. SUSCITADA A ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM PELA VENDEDORA AO ARGUMENTO DE QUE A DÍVIDA FORA CONSTITUÍDA PELO PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INSUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE POR TODOS OS DÉBITOS QUE GRAVASSEM A COISA ATÉ O MOMENTO DA TRADIÇÃO. EXEGESE DO ART. 502 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO. ADEMAIS, PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO ACERCA DE QUE O IMÓVEL SE ENCONTRAVA LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DA RÉ EVIDENCIADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Segundo o art. 502 do Código Civil, "o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição". Assim, embora a dívida de IPTU seja classificada como obrigação propter rem, o comprador que quita os débitos anteriores à alienação do imóvel, sub-roga-se no direito de cobrá-los do vendedor, por força do art. 346, III, do referido Diploma Legal. (TJSC, Apelação Cível n. 2012.034190-3, de Blumenau, rel. Des. Marcus Tulio Sartorato, Terceira Câmara de Direito Civil, j. 03-07-2012). (Grifou-se).
Acerca do pedido de tutela, extrai-se de julgado do tribunal catarinense que essa merece ser concedida quando verificada a verossimilhança das alegações e o perigo de dano irreparável, como ocorre no caso em apreço, vez que o Requerente corre o risco de ter o bem em que vive com sua família penhorado pelo Município de Informação Omitida, em razão de dívida de terceiro, que é anterior ao contrato de compra e venda.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C [...] CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA. [...] ENCARGO DA AGRAVANTE. PREVISÃO CONTRATUAL. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DO DEFERIMENTO DA MEDIDA. REDUÇÃO DE OFÍCIO DO VALOR DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I - Tratando-se de medida emergencial de caráter excepcionalíssimo, a antecipação da tutela somente deve ser concedida quando demonstrados no caso concreto a verossimilhança das alegações (requisito genérico) e o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, ou, ainda, a ocorrência de defesa temerária (requisitos específicos), tudo conforme o disposto no …