Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL E DE FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu Advogado subscrito, propor a presente
RECLAMAÇÃO CÍVEL C/C RESCISÃO CONTRATUAL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E RESTITUIÇÃO DE VALORES
em desfavor de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, pelas seguintes razões de fato e de direito:
PRELIMINARMENTE – JUSTIÇA GRATUITA
Requer a Autora que lhes sejam conferidos os benefícios da justiça gratuita, com fundamento no disposto ao inciso LXXIV, do Art. 5º da Constituição Federal, em virtude de ter que sustentar sozinha toda a sua família, diante disso está passando por dificuldades financeiras, pois desde janeiro de 2019, a mesma encontra-se desempregada, conforme Carteira de Trabalho em anexo.
Pondera que o valor das custas é um valor extremamente elevado de R$ 5.664,07 (cinco mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e sete centavos) para a Autora, que não tem como arcar com essa despesa a mais em seu orçamento, sem acarretar prejuízos em seu sustento atual. Pleiteando a justiça gratuita neste processo, em razão disso.
Conforme dispõe o Art. 98 e 99 do Código de Processo Civil:
“Art.98º. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade de justiça, na forma da lei. § 1º A gratuidade de justiça compreende. I- As taxas ou custas judiciais.”
“Art.99º. O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. §3º Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.”
Diante disto a Autora é reconhecidamente pobre e sem condições de arcar com os encargos decorrentes do processo, por isso Requer a Vossa Excelência os benefícios da gratuidade judiciária.
Outrossim, importante frisar que o § 4º do artigo 99 do CPC, determina o seguinte:
§ 4º A assistência do requerente por advogado particular não impede a concessão de gratuidade de justiça.
Com efeito, a parte Autora se enquadra nas exigências, na medida em que após todos os gastos correntes pessoais, não lhe sobra valores suficientes ao pagamento das despesas processuais, afirmando este fato mediante declaração, sob as penas da Lei, devendo ser garantido o seu acesso à Justiça, pela primazia do Princípio da inafastabilidade do controle jurisdicional, em razão do qual a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito, garantindo o livre acesso ao Judiciário, tendo a parte direito a ver apreciadas pelo juízo competente as suas razões e a ver fundamentadas as decisões que lhes negam conhecimento.
Assim sendo, a Requerente preenche todos os requisitos legais para concessão da Gratuidade de Justiça.
I - DO CONTEXTO FÁTICO
A Reclamante passeava por um shopping da cidade quando foi abordada por vários vendedores convidando-a para um coquetel em seu stand, oferecendo brindes, transporte, sorteio de viagens ou de pacotes de diárias que valiam até no exterior e apresentaram propostas tentadoras de compra de título do hotel, vendendo a imagem de que o negócio é bastante lucrativo.
A venda é realizada, de uma forma persuasiva e até constrangedora, facilitando de todas as formas, oferecendo até no cartão de crédito, contudo, Naquele determinado momento a Reclamante não efetuou a compra do produto, mas o vendedor se prontificou de ir até a casa da Reclamante com os documentos em mãos para assinar o contrato.
No dia 14 de janeiro de 2018, após muita insistência do vendedor, restou celebrado entre as partes litigantes CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – EMPREENDIMENTO Informação Omitida – Nº. 14139, sendo a Parte Reclamante a promitente compradora, e a Reclamada ora a promitente vendedora, consoante contrato em anexo.
O objeto do negócio firmado consiste em um imóvel localizado na Quadra 132, s/n, com frente para a Av. Q e fundos para Av. P, localizadas entre as ruas 10ª e 11ª do Loteamento Informação Omitida.
Autora efetuou um pagamento no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), como forma de arras, sinal e princípio de pagamento e mais o pagamento no valor de R$ 32.694,42 (trinta e dois mil, seiscentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos), totalizando o valor de R$ 36.594,42 (trinta e seis mil quinhentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos).
O valor do contrato do suposto apartamento seria na Ordem R$ 57.400,00 (cinquenta e sete mil e quatrocentos reais).
Após meses de assinatura do contrato, a Reclamante ficou sabendo que não havia adquirido um apartamento em si, e sim uma COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE através das redes sociais (Instagram) do empreendimento, naquele momento a Reclamante começou a entrar em contado com a Reclamada para saber mais sobre o funcionamento, já que não teve essas informações do vendedor.
Reclamante, por meios próprios pesquisou via internet e descobriu que poderia alugar a sua cota fração e receber valores, todavia, os valores não eram repassados de da forma correta à Reclamante.
A Reclamada nunca entrou em contato com a Reclamante para passar informações sobre o período que a Reclamante poderia utilizar os serviços do resort e demais informações do contrato.
Informa que a Empresa Reclamada descumpriu os requisitos do contrato, pois não repassou os valores acordados a Reclamante, no que tange o aluguel do apartamento, conforme provas em anexo.
Inconformada com a situação, a Autora enviou um email para a Empresa Reclamada e Requerendo o distrato, a Reclamada fez uma simulação do Distrato de Venda e foi surpreendida com o resultado, eis que mesmo tendo efetuado o pagamento no valor de R$ 36.594,42 (trinta e seis mil quinhentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos), o distrato afirmava não existia valores a serem restituídos a Reclamante, pelo contrário a mesma teria que pagar além da multa de quebra de contrato no valor de R$ 7.581,39 (sete mil quinhentos e oitenta e um reais e trinta e nove centavos), custos administrativos no valor R$ 14.414,49 (quatorze mil quatrocentos e quatorze reais e quarenta e nove centavos), taxa de fruição na ordem R$ 3.980,00 (três mil novecentos e oitenta reais).
Pondera que no distrato NÃO EXISTIA QUALQUER VALOR A RECEBER, muito pelo contrário, a Reclamante teria que pagar o valor de R$ 1.046,90 (um mil e quarenta e três reais e noventa centavos) para a Reclamada, acarretando prejuízo para a Reclamante.
Informa ainda que tentou inúmeras vezes a restituição do valor que investiu, de forma amigável, porém sem êxito, não restando alternativa senão a propositura desta ação.
Passemos as explanações de direito.
DO LOCAL DA ASSINATURA DO CONTRATO
A Requerente assinou contrato de boa-fé, tenda em vista que os representantes da Empresa Reclamada foram até a residência da Reclamante, sendo competência desta comarca a apreciação desta ação, conforme artigo 113 do Código Cível a seguir:
Art. 113. “Os negócios devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.
O contrato foi celebrado e proposto na cidade de Macapá, não restando dúvidas da competência desta comarca ser a verdadeira julgadora deste processo, conforme comprova o art. 435, do Código Civil:
Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.
Diante disso, Requer seja a Comarca de Macapá competente para julgar está Reclamação Civil.
II – DO DIREITO
2.1 - DA RELAÇÃO DE CONSUMO
É indiscutível a caracterização de relação de consumo entre as partes, apresentando-se a empresa ré como prestadora de serviços e, portanto, fornecedora nos termos do art. 3º do CDC, e o autor como consumidor, de acordo com o conceito previsto no art. 2º do mesmo diploma. Assim descrevem os artigos acima mencionados:
Lei. 8.078/90 - Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou 4 jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Não restam dúvidas que o negócio jurídico tem respaldo na Lei 8078/90 (Código de Defesa do Consumidor).
O fornecedor de produtos e serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados por defeitos relativos aos produtos e prestação de serviços que disponibiliza no mercado de consumo, como previsto no art. 20, do CDC.
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
II - o abatimento proporcional do preço.
§ 1º A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.
§ 2º São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade.
Está evidente a má prestação de serviço por parte da Empresa Requerida, que não efetuou o pagamento de que lhe é devido, sendo que na contração foi informado ao Requerente, que poderia ele a qualquer momento rescindir o contrato e reaver o montante de volta. Entretanto, por diversas vezes tentou a restituição do valor de forma amigável, porém restaram infrutíferas, tendo como escopo a presente ação judicial, havendo de ser sanada essa irregularidade por parte da Reclamada.
2.1.1 DA ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS
Conforme fortemente narrado, as partes firmaram CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – EMPREENDIMENTO Informação Omitida – Nº. 14139 entre si, cujos direitos e obrigações foram pactuados por livre e espontânea vontade de ambos os pactuantes.
O artigo 6º, inciso V da Lei nº 8.078/90, afirma:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
V - A modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.
Ocorre que o Promitente Comprador, ora Reclamante, após adimplir o valor de R$ 36.594,42 (trinta e seis mil quinhentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos) referente às arras e parcelas mensais, decidiu não ser mais de seu interesse a continuação da execução do contrato.
Conforme também narrado, a Reclamada recusou-se a restituir qualquer quantia paga pela Reclamante, diante de previsão contratual que assegura esse entendimento.
Pois bem.
É cediço que nos contratos de promessa de compra a venda de imóveis há a aplicação o Código de Defesa do Consumidor (REsp 1.087.225)1. Considerando esse entendimento, é necessário trazer as disposições do CDC acerca das cláusulas que serão consideradas nulas de pleno direito:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
[...]
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
[...]
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Ao instituir que nenhuma parte do valor pago a título de arras será restituído em caso de rescisão contratual, a Reclamada põe a Reclamante, que atua neste caso como consumidor, em manifesta desvantagem.
Também se demonstra excessivamente onerosa a cláusula que assim dispõe, tendo em vista que a Reclamante fez investimento de R$ 36.594,42 (trinta e seis mil quinhentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos) dos quais não terá direito ao reembolso, sequer parcial. Enquanto a Reclamada terá para si a totalidade do investimento, mesmo não tendo tido grandes prejuízos ou despesas com a conclusão do contrato, Podendo, inclusive, celebrar novo contrato com terceiros sobre o mesmo imóvel.
Desse modo, é facultado ao consumidor o ajuizamento de ação competente para ser declarada a nulidade de cláusula contratual que contrarie o disposto no Código do Consumidor ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes (art. 51, §4º, CDC).
Ainda, o CDC é claro ao estabelecer que:
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
As disposições contidas no CDC não deixam pairar quaisquer dúvidas em relação ao direito da Reclamante de reaver parte do valor que investiu no contrato de promessa de compra e venda, pois não pode o promitente vendedor enriquecer-se às custas do promitente comprador/consumidor.
2.1.2 ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA 17 DO EMINENTE CONTRATO
Abaixo, a referida cláusula, in verbis:
17.3 Na hipótese de rescisão contratual por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, o PROMITENTE COMPRADOR poderá resgatar os valores que efetivamente pagou, deduzida (i) a importância equivalente a 10% (dez por cento) do valor do preço de aquisição deste contrato atualizado, a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas; (ii) o valor pago a título de sinal de negócio já adimplido conforme proposta de compra e venda, na forma prevista do art. 418 do código civil, bem como 25% (vinte por cento) do valor das parcelas já pagas, a fim de cobrir custos de comercialização, publicidade, lançamento, tributos, comissões de vendedores, despesas administrativas e financeiras, tais como a formalização de instrumentos contratuais e demais custos assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA; e (iii) na hipótese do habilite-se do empreendimento já ter sido emitido, possibilitando o uso da cota correspondente à unidade será também deduzida a quantia equivalente a 0,5 % (zero virgula cinco por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado da cota, a título de remuneração pela fruição de uso da cota.
No contrato de compra e venda celebrado entre as partes litigantes foi pago pela Reclamante o valor de R$ 36.594,42 (trinta e seis mil quinhentos e noventa e quatro reais e quarenta e dois centavos) a título de arras e parcelas mensais.
Pois bem, verificado que o intuito do sinal dado era a demarcação do início da obrigação entre os pactuantes, há a caracterização das chamadas “arras confirmatórias”, cuja previsão legal se encontra no Código Civil de 2002, nos artigos 417 a 419 do Código Civil:
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Conclui-se que as arras convencionadas são confirmatórias e não penitenciais, porque não foi estabelecido DIREITO DE ARREPENDIMENTO a qualquer das partes. …