Contrato de Compra e Venda de Terreno é o instrumento jurídico pelo qual é realizada a transferência da posse do imóvel, antes de lavrar a escritura para transferência da propriedade.
Neste modelo de contrato de compra e venda de terreno fica registrada a intenção do vendedor em entregar a posse do imóvel para o comprador, o qual deverá disponibilizar a quantia correspondente ao valor da propriedade adquirida.
A transferência da propriedade só ocorre com o registro do contrato no Cartório de Imóveis, sendo alterada sua matrícula.
O que é um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
Um contrato de compra e venda de terreno é o documento jurídico pelo qual as partes ajustam a transferência da posse de um terreno.
Com ele, é dada maior segurança jurídica para as partes, regularizando o negócio jurídico que está sendo feito.
Uma vez assinado, é importante que o contrato de compra e venda de terrenos seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis, gerando assim efeitos contra terceiros.
No contrato de compra e venda de terreno devem constar todos os aspectos da negociação, especialmente: individualização do terreno, forma de pagamento e multa em caso de rescisão.
É relevante constarem todas as especificações físicas da área, como área, confrontações, condições do solo, lindeiros, etc.
Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Terreno?
No contrato de compra e venda de terreno devem constar informações claras e precisas o suficiente para reduzir as chances de dúvidas e conflitos futuros.
Em anos de advocacia imobiliária, entendemos que as principais informações que devem constar em um contrato de compra e venda de terreno são:
Vamos entender como estruturar cada uma destas importantes cláusulas do contrato de compra e venda.
Qualificação das Partes
A primeira parte, essencial a qualquer contrato, está na qualificação das partes contratantes, que deve ser o mais completa possível - incluindo nacionalidade, estado civil, profissão, etc.
Assim, recomenda-se que constem as seguintes informações:
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Nome completo - atualizado segunda a certidão de nascimento ou casamento expedido a menos de 30 dias;
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Endereço completo - constante em documento expedido a menos de 30 dias (conta de água, luz, etc.);
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CPF e Carteira de Identidade;
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E-mail - o qual pode ser utilizado para assinatura eletrônica;
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Profissão;
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Estado civil - importante para saber se é necessária a outorga uxória;
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Telefone - importante para fins de intimação por WhatsApp.
A qualificação das partes deve, sempre, ser o mais completa possível, para que o contrato possa ser mais facilmente executado, se necessário.
Descrição do Terreno
A descrição do terreno é de grande importância, uma vez que este é o objeto do contrato.
Assim, é preciso constar informações detalhadas, a saber:
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Matrícula no Registro de Imóveis - devendo constar como anexo uma matrícula expedida a menos de 30 dias da assinatura do contrato;
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Medidas do Terreno e identificação de seus confrontantes - incluindo a forma como a divisa é feita (cerca, muro, rio, etc.);
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Condições do Terreno: tipo de solo, se conta com terraplanagem, etc.;
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Indicação de existência ou não de ônus reais, como servidão, passagem, etc. - para pessoas, gado, água, etc.
A ideia, aqui, é ter claro para o comprador o que está sendo adquirido, não havendo discussões futuras.
Forma de Pagamento
A forma de pagamento é requisito de validade de qualquer contrato, não podendo ela ficar a critério de quaisquer das partes.
É possível, no entanto, que seja atrelada a eventos futuros - safra da soja, dólar, etc.
No contrato, sempre indique o valor do negócio, como será pago, se por financiamento, de forma parcelada, etc.
Também é importante constar se haverá torna de algum outro imóvel como parte do pagamento.
Benfeitorias Existentes
A indicação das benfeitorias ajuda na identificação do imóvel e a suas características - justificando, ainda, eventuais oscilações de preço para além do praticado pelo mercado.
Multa em caso de inadimplência
A multa em caso de inadimplência é importante tanto para compensar a parte que sofra a inadimplência, como para desestimular sua ocorrência.
A multa por inadimplência costuma girar em torno de 10% do valor expresso ao contrato, ou do valor ainda em aberto.
Cláusula de Rescisão
A cláusula de rescisão é típica em qualquer contrato, e estabelece as consequências da prática de alguma irregularidade contratual pelas partes, indicando como será retomado o status quo caso haja a quebra contratual.
Nesta cláusula, é importante que o advogado module eventuais eventos da rescisão, permitindo medidas alternativas à resolução contratual.
Documentação Apresentada
É importante que o contrato indique quais documentos foram apresentados pela partes - especialmente as certidões negativas comprovando que o imóvel está livre de ônus que impeçam sua transferência - ou, caso existem, quem será o responsável por sua quitação.
Normalmente, o vendedor deve entregar o imóvel livre e desimpedido de ônus.
Porém, não é incomum vermos contratos nos quais tais encargos fiquem por conta do comprador, sendo abatido do preço pago.
Foro de Eleição
O foro de eleição é indicação da comarca onde deverá ser proposta eventual ação judicial discutindo assuntos referentes ao contrato.
Demais Direitos e Obrigações
É possível que o contrato também preveja outros direitos e obrigações entre as partes, a exemplo do que ocorre neste modelo, no qual a Cláusula 8ª dispõe da responsabilidade do comprador pelos tributos e taxas incidentes à partir da assinatura do contrato, e a Cláusula 9ª trata do direito do comprador em ceder os direitos do contrato, mesmo sem a anuência do vendedor.
É obrigatório o registro do Contrato de Compra e Venda de Terreno?
O registro do contrato de compra e venda de terreno não é obrigatório - porém, a propriedade só será transmitida com o registro.
Enquanto isso, haverá apenas a transferência da posse, ou seja, do domínio do bem.
É importante lembrar que o STF já fixou o entendimento que é possível interpor embargos de terceiro com base no contrato de compra e venda de terreno sem registro, conforme Súmula nº. 84:
Súmula nº. 84 - STF: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Qual a diferença entre posse e propriedade?
A diferença entre posse e propriedade é uma dúvida bastante comum.
A propriedade é o direito real, registrado no local competente, de que alguém é legítimo dono de um bem.
Já a posse é um direito relacionado ao uso do bem, sem necessariamente ter um registro.
O contrato de compra e venda de terreno transfere apenas a posse do terreno, e não sua propriedade - a qual só será transferida com o registro no Cartório de Imóveis.
Assim, é possível que alguém tenha a propriedade e não tenha a posse (estando o imóvel arrendado, por exemplo) - e também que tenha a posse e não a propriedade (caso tenha apenas um contrato de compra e venda sem registro).
É preciso a assinatura do cônjuge para vender um terreno?
A assinatura do cônjuge para a venda do terreno é chamada de outorga uxória, ou outorga marital, se é obrigatória em todos os regimes de casamento - salvo na separação de bens.
Assim, sendo o caso de concessão de outorga uxória, é preciso qualificar o cônjuge do vendedor, que irá assinar o contrato de compra e venda do terreno.
Conclusão
Durante toda nossa experiência na advocacia em contratos, pudemos concluir pela absoluta importância de um contrato de compra e venda de terrenos bem estruturado, especialmente quando antecedido das diligências para verificar se o terreno está regularizado e apto para venda.
