EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:
1. DOS FATOS
Por meio de contrato de compra e venda, a Requerente firmou em $[geral_informacao_generica], com a Empresa Requerida, a alienação do imóvel descrito como Lote n°. $[geral_informacao_generica], da quadra $[geral_informacao_generica], com área total de $[geral_informacao_generica] m² (trezentos e cinquenta metros quadrados), do Loteamento $[geral_informacao_generica], matrícula n°. $[geral_informacao_generica], conforme o Contrato de Compra e Venda do qual se requer a juntada.
Inicialmente, destaque-se que, consoante a matrícula n°. $[geral_informacao_generica] anexa, a $[geral_informacao_generica] adquiriu do proprietário do terreno, Sr. $[geral_informacao_generica] uma área correspondente a $[geral_informacao_generica]m² ($[geral_informacao_generica]metros quadrados).
Posteriormente a referida área foi desmembrada e registrada sob o n.° $[geral_informacao_generica], ou seja, a Requerida adquiriu a fração correspondente $[geral_informacao_generica]m² ($[geral_informacao_generica]metros quadrados), em $[geral_informacao_generica](quando ainda pertencia a matrícula n°. $[geral_informacao_generica]), e em $[geral_informacao_generica], a área foi desmembrada e registrada sob nova matrícula de n°. $[geral_informacao_generica], na qual, dentre outros, estão inclusos o lote n°. $[geral_informacao_generica], da quadra $[geral_informacao_generica], com área total de $[geral_informacao_generica] m², objeto do contrato de compra e venda entre as partes, conforme documentos anexos.
Conforme se extrai da Cláusula $[geral_informacao_generica]ª do Contrato de Compra e Venda pactuado entre as partes, foram acordados o pagamento no valor de R$$[geral_informacao_generica], tendo como entrada o valor de R$$[geral_informacao_generica]e o saldo em $[geral_informacao_generica] parcelas de R$$[geral_informacao_generica]cada, a serem pagas por meio de Notas Promissórias, cujo primeiro vencimento foi em 09/04/1995, conforme Notas Promissórias e comprovantes de pagamento anexos.
A Requerente efetuou o pagamento de todas as notas promissórias, mantendo-se amplamente adimplente com todas as suas obrigações. Todavia, a Promitente-vendedora não foi localizada para regularizar a situação do imóvel, nem ao menos o seu representante legal, tornando-se premente a regularização ou outorga da escritura definitiva em nome da compradora/Requerente, não restando outra alternativa à Requerente senão o protocolo da presente demanda judicial, como medida da mais salutar justiça.
2. DO DIREITO
2.1 DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JUDICIAL
As cláusulas $[geral_informacao_generica] do Contrato de Compra e Venda pactuado entre as partes, é esclarecedora a respeito das obrigações assumidas pela empresa Requerida. Neste sentido, ressalta-se:
[...]
Assim, é necessária a regularização do imóvel supracitado, eis que devidamente quitado o preço aventado à época do contrato, sendo, portanto, imperativa a escrituração definitiva do imóvel em nome da Requerente.
Até a presente data, a empresa Requerida não deu início aos atos de transferência do imóvel, após longas promessas.
Neste sentido, a legislação processual prevê, quando houver recusa ou não localizado o paradeiro do vendedor, o Juiz poderá tomar as providências necessárias para o adimplemento.
Destaca-se, ainda, o dispositivo no Decreto Lei nº. 58/1937, em seus artigos 15 e 16, dos quais, extrai-se:
Art. 15. Os compromissários tem o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integra do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973)
§ 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição.
§ 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos.
Ressalta-se, que a possibilidade de adjudicação compulsória pela via judicial é amplamente pacificada nos tribunais, sendo que basta a promessa com cláusula de irretratabilidade, reduzida a escrito, mesmo por convenção particular, para legitimar a postulação em juízo.
Nesse sentido, a própria clausula $[geral_informacao_generica], parágrafo único, do Contrato de Compra e Venda, prevê medida judicial em destaque em caso de inadimplência por parte da Requerida. Assim assevera o aludido contrato:
[...]
Por analogia, cumpre ressaltar que o seguinte assentamento jurisprudencial, enaltecido pelo STJ:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - INEXISTENCIA - CUMPRIMENTO DO ONUS DE PROVAR OS FATOS CONSTITUTIVOS PELO AUTOR - CONFIGURAÇÃO - OBRIGAÇÃO DE OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA ANTE O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL - NECESSIDADE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contraria ao interesse da parte.
A autora da ação se desincumbiu do (3 s de prova, mediante alegações acompanhadas de robustos indícios (que, diga-se de passagem, não foram infirmados pela parte ré), pelo que não há falar em afronta aos arts. 333, II e II, do CPC. [...] 3. Ao longo do processo, a comprovação do pagamento das prestações de promessa de compra e venda ficou evidenciada, diante: [i] de todos os fatos incontroversos nos autos (como, a morte do promitente comprador após o prazo de pagamento das prestações, a forma de pagamento consiste no desconto mensal da folha de pagamento do promitente comprador, a ausência de pendências atestada pelo banco promotor desses descontos, o reconhecimento do INSS em não possuir arquivados quaisquer documentos relativos à avença preliminar) e [ii] da constatação de que o INSS não acusou a existência de qualquer debito nem produziu provas suficientes a infirmar os fortes indícios trazidos na inicial. 4. Assim, pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da escritura definitiva do negócio principal, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória. Recurso especial improvido. (Resp 1095427/MG. Relator: Ministro Massani Uyeda. Órgão Julgador: 3' Turma. Data do Julgamento: 19.05.2009, publicação em 01.06.2009) (Grifou-se).
Ressalta-se, ainda, que a Adjudicação Compulsória não exige registro do contrato de compra e venda, conforme o entendimento se extrai do entendimento da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça – STJ, in verbis:
[...] Mora do adquirente. Falta de registro do compromisso. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Adjudicação compulsória. Ação contra promitente vendedor. Dispensa de registro. Jornada I STJ 95: "O direito à adjudicação compulsória (CC1918), quando exercido em face do promitente - vendedor, não se condiciona a registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (STJ 239)". Ainda em conformidade com o artigo 1417 do CCB, a Sumula 76 do STJ, esclarece: "falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora do devedor [...]. (Grifou-se).
Ademais, cabe ressaltar que a Requerente é pessoa humilde e de parcos rendimentos, que com muito sacrifício e esforço conseguiu quitar o imóvel ora em destaque.
Registra-se a Requerente tentou inúmeras vezes localizar o paradeiro da Requerida, entretanto, todas as diligências restaram todas inexitosas. Assim, a Requerente espera por meio do presente instrumento jurídico, a transferência definitiva do seu bem imóvel, identificado como Lote n°. $[geral_informacao_generica], da quadra $[geral_informacao_generica], com área total de $[geral_informacao_generica] m² ($[geral_informacao_generica]metros quadrados), do $[geral_informacao_generica], matrícula n°. $[geral_informacao_generica], conforme contrato de compra e venda anexo, eis que medida de imperativa justiça.
2.2. DA TUTELA DE URGÊNCIA
A tutela de urgência tem como condão acelerar a tutela jurisdicional, a fim de que se evitem danos e riscos ao resultado útil do processo, estando tal instituto previsto no artigo 300 do CPC, do qual, extrai-se:
Art. 300 do CPC: A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1° - Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2° - A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3° - A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
In casu, a tutela de urgência se justifica tendo em vista que a Requerente é legitima proprietária do terreno urbano, composto Lote n°. $[geral_informacao_generica], da quadra $[geral_informacao_generica], com área total de $[geral_informacao_generica] metros quadrados), do Loteamento $[geral_informacao_generica], matrícula n°. $[geral_informacao_generica], que irregularmente não foi regularizado pela Requerida, conforme se constata por …
