Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portadora do $[parte_autor_rg] e inscrita no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliada na $[parte_autor_endereco_completo], vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado in fine assinado, com supedâneo nos artigos 9º, III, e 62 da Lei 8.245/1991, ajuizar a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
1. DOS FATOS E DO DIREITO
A autora locou ao réu, para fins residenciais, a partir de 06/09/2016, o imóvel localizado na $[geral_informacao_generica], 41, bairro $[geral_informacao_generica], mediante contrato escrito, pelo prazo de 06 meses e aluguel atual de R$350,00 mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato (Cláusula III).
Ocorre que o réu atrasou o pagamento dos alugueres com vencimento em 10/Junho, 10/Julho, 10/Agosto e 10/Setembro/2017, vindo a abater a dívida no dia 23/08/2017, quando pagou o valor de R$500,00 (quinhentos reais), sendo ainda devida a importância de R$900,00 (novecentos reais).
Não há qualquer garantia prevista no contrato de locação.
Em se tratando de inadimplemento, “(...) não está o locador obrigado a promover a notificação prévia do locatário para sua constituição em mora, posto que a inadimplência é suficiente para motivar a rescisão do vinculo contratual.” (TJMG, apelação cível 1.0148.06.045639-6/001; 0456396-29.2006.8.13.0148 (1); Rel. Des. Domingos Coelho, DJ 27/10/2008).
Significa dizer que na hipótese de despejo motivado pela falta de pagamento não se faz necessária a notificação prévia que concede prazo para desocupação, ainda que esteja o contrato de locação vigendo por prazo indeterminado. Neste sentido é o entendimento da jurisprudência:
“AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - AGRAVO RETIDO - TEMPESTIVIDADE - CUMULAÇÃO DE PEDIDOS - REGULARIDADE – PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS E LEGITIMATIO AD CAUSAM - VERIFICAÇÃO - NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA ULTRA PETITA - NÃO-OCORRÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO-CONFIGURAÇÃO - DEVIDO PROCESSO LEGAL - INADIMPLÊNCIA - BENFEITORIAS - INDENIZAÇÃO - COMPENSAÇÃO - MULTA CONTRATUAL - INADIMPLEMENTO PARCIAL - PROPORCIONALIDADE - PRESTAÇÕES VINCENDAS - CONDENAÇÃO.
(...)
Sendo a inadimplência a causa de pedir na ação de despejo por falta de pagamento, ainda que esteja o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, a notificação para desocupação do imóvel, prevista no art. 57, da Lei nº 8.245/91, não se trata de pressuposto para o manejo desta via processual.
(...)
De acordo com o disposto no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/90, o não-pagamento dos aluguéis é suficiente para o desfazimento do contrato de locação.
(...)
Conforme já frisado, a causa de pedir na presente ação é o inadimplemento do locatário e não a denúncia vazia do requerente, visando à restituição do imóvel locado.
Assim, de modo algum se exige, como pressuposto para a propositura da ação de despejo, a notificação prévia, comunicando o rompimento da relação obrigacional, nos termos do art. 57, da Lei nº8.245/91.” (TJMG, Apelação Cível 1.0479.04.069578-1/001; 0695781-45.2004.8.13.0479 (1); Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha, 06-07-2006)
Em face das hipóteses apresentadas supra, a autora busca a resolução judicial do pacto, com suporte nos arts. 474 e 475 do Código Civil:
“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
E também com espeque no art. 62, I, da Lei 8.245/91:
“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
(...)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)”
DA LIMINAR
O despejo pretendido deve ser concedido em sede de liminar, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91:
Art. 59. (...).
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”
Encontram-se configurados os requisitos previstos neste dispositivo.
Considere-se que a ré se encontra inadimplente com relação aos aluguéis em tela.
Já o contrato encontra-se desprovido de qualquer garantia.
No que tange à caução referida no art. 59, §1º, não é cabível a sua exigência. E isso por um motivo muito simples: o Autor é pessoa hipossuficiente. Como se verá, essa é a regra geral estabelecida pelo Código de Processo Civil de 2015, a corroborar a pretensão em comento.
Exigir do locador a caução para fins de obter o despejo liminar seria o mesmo que negar-lhe (i) o acesso à ordem jurídica justa (art. 5º, XXXV, CF/88), (ii) o direito fundamental à assistência jurídica integral (art. 5º, LXXIV, CF/88); (iii) o direito fundamental à tutela jurisdicional efetiva (da qual decorre o direito às tutelas de urgência e de evidência – 5º, XXXV, LXXVIII, CF/88), (iv) bem como o direito fundamental à razoável duração do processo e aos meios que garantam a celeridade de sua tramitação (art. 5º, LXXVIII, CF/88).
Em comentário à caução geral referida no art. 804 do CPC, para casos nos quais a parte beneficiária da tutela jurisdicional efetiva é hipossuficiente, Márcio Louzada Carpena teceu as seguintes considerações:
“Nas hipóteses, por exemplo, em que o requerente da tutela de urgência é pessoa pobre, a exigência de caução contracautelar para deferimento da medida postulada representará, de fato, negação de acesso a este tipo de tutela jurisdicional – o que, por evidente, não pode ser admitido, já que a prestação jurisdicional efetiva não pode ser privilégio dos ricos.”
Não por outro motivo, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região assim decidiu:
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. PESSOA POBRE E DOENTE. POSSIBILIDADE. INEXIGÊNCIA DE CAUÇÃO.
1. Sendo a requerente pobre, estando …