Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
PROCESSO Nº Número do Processo
Nome Completo, já qualificado nos presentes autos que promove contra Razão Social e Razão Social, por seu advogado e procurador ao final firmado, vem, com o devido acatamento, à presença de Vossa Excelência para, em atendimento à intimação publicada no Diário Eletrônico deste Poder, apresentar
RÉPLICA À CONTESTAÇÃO
apresentada às fls., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados:
1 – SÍNTESE DAS DEFESAS APRESENTADAS
No mérito, sustentam as Rés que a Requerente contratou serviços de Corretagem Imobiliária para aquisição de Unidade imobiliária na Planta.
A Primeira Ré confessa expressamente que o Sr. Informação Omitida, lhe prestou serviços, e que “surrupiou” da Requerente o dinheiro destinada ao pagamento de Comissão.
Afirmam, que os serviços de corretagem foram prestados até a conclusão do negócio imobiliário, que culminou no firmamento do Contrato de Compra e Venda em debate, e que diante deste fato são devidos os honorários pela prestação de serviços de Corretagem.
A Segunda Ré alega ilegitimidade para figurar no pólo passivo da demanda.
2 - DA PRELIMINAR
2.1 – ILEGITIMIDADE PASSIVA - INEXISTÊNCIA
Excelência, de acordo com os termos da Contestação da Primeira e Segunda Ré, temos que uma das empresas faltam com a verdade, posto que fazem afirmações controvertidas quanto ao valor total do bem adquirido, a Primeira Ré afirma categoricamente que o valor do bem é de R$ 311.700,00, já a segunda Ré assevera ser de R$ 296.115,00.
A divergência acima apontada atraem por si só a responsabilidade civil da Segunda Ré, ante a falha na prestação de serviços, haja vista que, de acordo com os Documentos de fls. 19 a 21, demonstram de forma clara e precisa as informações repassadas à Incorporadora Ré, dão conta do desencontro nos procedimento de venda praticado pela Empresas Rés.
No ato da venda a res é vendida pelo preço certo de R$ 311.700,00, contudo, pelo Instrumento de Compra e Venda, que não passa de um contrato de adesão, o valor do Bem passa a ser de R$ 296.115.00, sendo tal fato é praticada sem total anuência da Requerente, por se tratar de Contrato de Adesão e, também, pelo fato de questionamento realizados pelos Consumidores, no caso pela Requerente, não serem aceitos pela Incorporadora.
Diante das afirmações e provas materiais constantes dos autos, o que se tem é que a Requerente adquiriu um imóvel na planta, pagamento um preço elavado, quando o bem possui valor bem menor, abusividade!!!
No caso, a responsabilidade civil da Incorporadora Ré, está intimamente ligada à Relação de Tomadora de Serviço, uma vez que contratou os serviços de Corretagem oferecidos pela Primeira Ré, e não procedeu a devida fiscalização da prestação de serviços, agindo negligentemente no caso concreto, permitindo e aceitando vendas não condizentes com os preços por si praticados além da abusividade na retenção ilegal de valores, transferindo, ainda, ao Consumidor, pelo que se extraí das defesas apresentadas, o pagamento dos honorários de corretagem.
Diante do exposto, a Incorporadora Ré é sim parte legitima para figurar no pólo passivo da demanda, vez que de acordo com os documentos de fls. 19 a 21, tomou plena e absolutamente conhecimento dos fatos aqui articulados, além de ter transferido ônus à Requerente, do qual esta não tem e não tinha qualquer responsabilidade.
2 - NO MÉRITO
2.1 – DAS CONTESTAÇÕES APRESENTADAS – DO OBJETO PERSEGUIDO NA LIDE - TRANSFERÊNCIA DA TAXA DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR – ILEGALIDADE – INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL e AJUSTE ENTRE AS PARTES – PRÁTICA ABUSIVA
As Rés trazem em sede de defesa as alegações de que foi a Requerente que contratou serviços de corretagem e que a monta em debate trata-se de honorários de corretagem devido pela conclusão do negócio. Logo, impugnaremos tais alegações das Rés neste tópico, em prestígio à economia processual e a celeridade.
Inicialmente convém destacar que as Requeridas no exercício dos seus direito de defesa extrapolam os limites previstos pelo art. 187 do Código Civil, alterando a verdade dos fatos quando afirmam que a contratação dos serviços de corretagem correram por conta da Requerente. Ledo engano!
Conforme demonstrado na peça vestibular, busca-se com a presente demanda o ressarcimento de danos patrimonial por ato ilícito, confessado em sede de Contestação, inclusive, pela Primeira Ré, na oportunidade em que afirmara que o Sr. Informação Omitida “surrupiou” o dinheiro pago a título de sinal para compra do apartamento em debate, senão vejamos:
“O representante legal da primeira requerida, entrou em contato com o Sr. Informação Omitida, o mesmo afirmou que havia surrupiado este valor da cliente ora requerente, pois alegou que seria bônus de vendas, (...)”
Confessado, Nobre Magistrada, que o Sr. Informação Omitida prestava serviços à Primeira Ré, que o mesmo se apropriou ilegalmente do dinheiro repassado pela Requerente, sendo que o ilícito praticado fora no exercício da prestação de serviços do Sr. Informação Omitida para a Primeira Ré, caracterizando, ante a confissão perpetrada, a conduta ilícita do Preposto, o dano suportado pela vítima e nexo de causal, além da culpa e dolo praticado pelo agente, VISTO QUE PRATICOU O EVENTO DANOSO PARA REALIZAR UMA ESPÉCIE DE “ENCONTRO DE CONTAS” EXISTENTE ENTRE A PRIMEIRA RÉ E SEU PREPOSTO.
Competia a Requerida provar a inexistência dessa relação jurídico-obrigacional entre esta consumidora x Corretora Imobiliária x Preposto da Ré, o que não o fez, já que não trouxe qualquer prova cabal/material aos autos dessa suposição fática, não se desincumbindo do ônus probatório preceituado no art. 333, II, do CPC, ao contrário, confessa expressamente que seu Preposto SURRUPIOU os valores pagos pela Requerente.
Dessa forma, torna-se incontroversas as alegações trazidas na inicial, porque não impugnadas escorreitamente na forma prevista pelo art. 302, do CPC, no que concerne a apropriação do sinal pago pela Requerente à Primeira Ré, até porque este nunca se referiram à serviços de corretagem, já que todas as informações repassadas pelo Preposto da Primeira Ré foram de que Requerente pagaria apenas o Sinal (R$ 40.000,00) em debate e não honorários de corretagem, e foi o que restou demonstrado nos documentos de fls. 19 a 21, o que colamos a seguir:
a) Pedido de reserva e Proposta de Compra:
Informação Omitida
b) Termo de Intermediação Imobiliária
Informação Omitida
Nos documentos acima, constante dos autos virtuais as fls. 19 e 21, trazem à baila às informações que, no exato momento da aquisição, foram repassada à Requerente, ou seja, de que o valor da unidade imobiliária seria de 311.700,00 e de que o sinal/entrada seria de R$ 40.000,00.
Cediço que nos Contratos de Compra e Venda de Imóveis na Planta, há imposição por partes das Construtoras/Incorporadoras, quanto à forma de percepção do preço do bem e outras avenças, cujos termos contratuais são impostos aos consumidores, sem que estes tenham oportunidades de questioná-los – Contrato de Adesão.
Também, é do conhecimento de todos, fato público e notório, que as Construtora/Incorporadoras, onde se enquadra a Segunda Requerida, contratam empresas de prestação de serviços de Corretagem Imobiliária, para promoverem a aproximação, intermediação e venda das Unidades Habitacionais de seus Empreendimentos Imobiliários, cujos serviços é prestado por Corretores de Imóveis - travestidos de vendedores - e, na maioria das vezes, executado mediante plantão deste no estande de venda localizado no próprio Canteiro de Obras, quando não nas sedes das Imobiliárias, onde se enquadra o presente caso.
Com isso, podemos afirmar que as Rés agiram em plena má-fé, ao deixarem de repassar informações claras e precisas a esta Consumidora de que a mesma assumiria os riscos do negócio e o pagamento dos honorários de corretagem, já que, de acordo com as Contestações, temos preços divergentes para o mesmo bem.
Prevê o art. 39 do código de Defesa do Consumidor:
Art. 39 – é vedado o fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
Como aventado, o pagamento remuneração pela contratação de profissional liberal e/ou Empresa de Corretagem Imobiliária, cabe à pessoa, física ou jurídica, que efetiva a contratação dos serviços de corretagem.
No caso, a Requerente nunca manteve qualquer vinculo jurídico, direto ou indireto, com o Preposto/Corretor das Rés, nem mesmo com a própria Primeira Ré, sendo este vínculo jurídico-obrigacional mantido entre as Rés, tudo para propiciar a venda das unidades imobiliárias construídas pela Incorporadora Ré.
Como exaustivamente demonstrado a requerente não contratou serviços de corretagem!!!
Assim, se não há previsão contratual e/ou previsão legal, essa remuneração poderia ter sido ajustada pelas partes ou arbitrada judicialmente com supedâneo no art. 724, do CC, desde que se operasse pela mesma forma que se originou pacto inicial, ou seja, por escrito, o que, também não ocorreu.
No epigrafado caso, é possível constatar, de plano, que a contratação de corretora de imóveis fora realizada pela própria Incorporadora/Ré, razão pela qual ela deve suportar o ônus da taxa de corretagem, já que atuou como comitente - contratante dos serviços em debate.
Isto porque, não há previsão contratual no pacto celebrado que gerasse a obrigação de a Requerente arcar com o ônus da taxa de corretagem diretamente à empresa de corretagem imobiliária intermediadora da venda em questão, até porque não foi a Autora, como exaustivamente demonstrado, que contratou tais serviços.
Assim, é forçoso afirmar que a requerente não possui qualquer tipo de relação jurídico-obrigacional com a empresa de corretagem, sendo esta responsabilidade exclusiva da Segunda Requerida, a quem tinha a obrigação de embutir no preço de venda referida taxa e repassá-la diretamente à corretora.
Ainda neste contexto, resta demonstrado, no caso concreto, que é prática comum das incorporadoras/Construtoras a contratação de corretores de imóveis e/ou de empresas de corretagem imobiliária para intermediar a venda dos seus empreendimentos, já que estas são propiciadas e negociadas no próprio local do empreendimento através e estande de vendas com corretores de plantão ou nas sedes das Imobiliárias, onde se enquadra o presente caso.
Assim, podemos afirmar categoricamente que transferir o ônus da corretagem a promitente compradora, ora Requerente, é prática totalmente abusiva/ilegal e vai de encontro ao que dispõe o Código de Proteção e defesa do Consumidor, arts. 6º, III, IV e V, 12, 14, 39, I e V, 46, lesiva, portanto, ao patrimônio da Autora.
Há de se destacar ainda, que a relação jurídica estabelecida entre a incorporadora e a corretora de imóveis não pode produzir efeitos a terceiros, no caso a requerente, posto que esta jamais efetivou qualquer contratação de corretor de imóveis e/ou empresa de corretagem para intermediar e aproximar a compra do imóvel em debate.
Destarte, é evidente que a requerente não pode ser responsabilizada pelo pagamento da remuneração de uma empresa de corretagem que não contratou, porque não há Cláusula Contratual prevendo tal obrigação, e mais, não houve qualquer informação clara e precisa de que esse ônus seria suportada pela consumidora.
Ainda sobre o tema, vejamos o que a jurisprudência assevera:
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONSTRUTORA/ INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGENTES ATUANDO SOB AS INSTRUÇÕES DO FORNECEDOR. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AOS CONSUMIDORES DE SERVIÇO QUE NÃO LHES FOI PRESTADO. PRÁTICA ABUSIVA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. CONSUMIDORES NÃO INFORMADOS ADEQUADAMENTE. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, CDC. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção ao consumidor (art. 5º, XXXII, da Constituição Federal). 2 - Fixadas as normas e princípios que regulam o caso concreto, a pretensão dos recorrentes deve ser amparada com base no princípio da boa-fé, art. 4º, III, e art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e no princípio da informação adequada, art. 6º, III, também do Código de Defesa do Consumidor. 3 - O fornecedor tem o dever de informar qualificado, em que não basta o mero cumprimento formal do oferecimento de informações, mas o dever substancial de que o consumidor efetivamente as compreenda. 4 - A conseqüência do descumprimento de cláusula que viole o dever da boa-fé objetiva e o dever de informar adequadamente é a declaração de nulidade da respectiva cláusula, reconhecimento que pode ser feito a pedido ou de ofício. 5 - A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não lhe informou adequadamente sobre esse ônus. 6 - As recorridas não comprovaram que os serviços de corretagem foram efetivamente prestados aos consumidores. 7 - Nas relações de consumo é desnecessária a prova da má-fé para aplicação da sanção do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto basta a falha na prestação do serviço, consubstanciada na cobrança indevida (ato ilícito) do fornecedor, para que seja devida a reparação. 8 - Recurso provido. Sentença parcialmente reformada. (Acórdão n.663243, 20120710218185ACJ, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANA, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 12/03/2013, Publicado no DJE: 25/03/2013. Pág.: 455)
“CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1° DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%. É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. A correção é devida a partir …