Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA undefined DA COMARCA DE undefined/undefined
Ref. p rocesso nº: Número do Processo
Nome Completo, já devidamente qualificada nos autos do processo em epígrafe, que move em face do Razão Social, também já qualificada, por intermédio de seus advogados, ao final assinado, em atendimento ao despacho de f. 171, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, apresentar
RÉPLICA
conforme as razões que a seguir passa a expor:
1- Trata-se, em apertada síntese, de demanda objetivando a resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade de empreendimento imobiliário, além da restituição do valor referente a 90% (noventa por cento) das quantias já pagas.
2- Ocorre que ao se ver impossibilitada de adimplir as parcelas do imóvel adquirido a prazo, a autora tentou obter o distrato amigável do instrumento particular pactuado junto à ré, porém, sem lograr êxito, razão pela qual ingressou com a presente demanda judicial.
3- Em sede de contestação, a demandada sustentou que a promessa de compra e venda avençada entre as partes foi firmada em caráter irrevogável e irretratável, pugnou pela impossibilidade de rescisão do instrumento pactuado, bem como, postulou na hipótese de procedência do pedido, pela retenção integral do sinal e 25% das quantias pagas e, subsidiariamente, pela retenção da integralidade das arras e 20% dos valores pagos a título de cláusula penal.
4- Primeiramente cabe salientar que a relação jurídica entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, sendo, portanto, regida pelas normas e princípios constantes do Código de Defesa do Consumidor.
5- Não é verdadeira a afirmação de que a compromissária compradora jamais poderá se arrepender da aquisição do imóvel. Vale lembrar que no atual cenário jurídico brasileiro as pessoas não são obrigadas a se manterem contratadas em algo que não mais lhes interesse ou que não consiga adimplir, especialmente se a matéria tocar o direito do consumidor — como no caso em tela — quando o arrependimento não só é válido como também é razoavelmente diminuído o prejuízo para o comprador.
6- Importante asseverar que o pacto firmado entre as partes foi através de contrato de adesão, o que tornou inviável qualquer discussão acerca do conteúdo da avença, sujeitou-se a autora a todas as cláusulas contratuais, inclusive as leoninas, como a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, a cláusula penal, 15.3.1., alínea a, correspondente a 20% dos valores pagos e 15.3.2., que prevê a devolução da quantia em até 12 parcelas sucessivas.
7- Cumpre destacar ainda que os nossos Tribunais há tempos têm declarado a abusividade da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade quando se trata de contratos de adesão. Na prática, o Poder Judiciário acaba ignorando a presença desse tipo de cláusula ao julgar caso que envolva a compra e venda de imóveis em matéria protegida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Vejamos:
“APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO INFUNDADO DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA QUE PREVÊ A IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE PADECE DE NULIDADE, POR COLOCAR O CONSUMIDOR EM DESVANTAGEM EXAGERADA. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR ATÉ ENTÃO QUITADO, NOS TERMOS DO CONTRATO, A TÍTULO DE COMPENSAÇÃO PELAS DESPESAS OPERACIONAIS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR QUE SE REVELA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SÚMULA 543 DO STJ. PRETENSÃO DE RETENÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO A TÍTULO DE SINAL QUE NÃO ENCONTRA AMPARO CONTRATUAL. SENTENÇA ESCORREITA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. CONDENAÇÃO DA RÉ EM HONORÁRIOS RECURSAIS. (TJ-RJ APL 00394914220158190209 RIO DE JANEIRO BARRA DA TIJUCA REGIONAL 5 VARA CIVEL, Relator MAURO PEREIRA MARTINS Data de Julgamento: 6 de Junho de 2018, DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/06/2018)” (Grifo nosso)
8- Quando a aquisição de imóvel ocorre na planta — conforme o caso em tela — através de contrato de adesão, em relação típica de consumo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade adquire relevância danosa para o comprador, colocando-o em verdadeiro desequilíbrio contratual.
9- Ora, Excelência, não é preciso dispender grande esforço para concluir que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é excessivamente onerosa ao consumidor, ainda mais aquele que não possui mais condições de arcar com a obrigação avençada. Isso porque não restará ao consumidor alternativa senão se tornar inadimplente para ter o contrato rescindido pela outra parte — na hipótese de relativização da cláusula, sujeitando-se a todos os encargos moratórios e consequências legais advindas dessa modalidade de rescisão.
10- Ocorre que, nos casos em que as cláusulas coloquem o consumidor – que já é parte vulnerável/ hipossuficiente – em total desequilíbrio na relação de consumo, há que se invocar a incidência do art. 51, IV do CDC, que prevê que as cláusulas contratuais abusivas devem ser consideradas nulas de pleno direito.
11- Não nos esqueçamos da PORTARIA Nº 4, DE 13 DE MARÇO DE 1998 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que divulga, em aditamento ao elenco do art. 51 da Lei nº 8.078/90, e do art. 22 do Decreto nº 2.181/97, a cláusula a seguir como nula de pleno direito. Vejamos:
“ITEM 5-ESTABELEÇAM A PERDA TOTAL OU DESPROPORCIONADA DAS PRESTAÇÕES PAGAS PELO CONSUMIDOR, EM BENEFÍCIO DO CREDOR, QUE, EM RAZÃO DE DESISTÊNCIA OU INADIMPLEMENTO, PLEITEAR A RESILIÇÃO OU RESOLUÇÃO DO CONTRATO, RESSALVADA A COBRANÇA JUDICIAL DE PERDAS E DANOS COMPROVADAMENTE SOFRIDOS;(Grifo nosso)
NOTA EXPLICATIVA: TEM ASSENTO NOS PRINCÍPIOS DA BOA FÉ, DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL E DA VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR. O ROMPIMENTO UNILATERAL DO CONTRATO, QUANDO O CONSUMIDOR NÃO HONRAR O PACTUADO, RESTRINGE-SE AOS CASOS PREVISTOS EM LEI. O ALCANCE DESTE ITEM SE DÁ MAIS SIGNIFICATIVAMENTE NOS CONTRATOS DE TRATO SUCESSIVO E PRESTAÇÃO CONTINUADA, COM PRAZO DETERMINADO, DE BENS E SERVIÇOS, AFASTANDO-SE, POIS, A POSSIBILIDADE DA PERDA TOTAL OU DESPROPORCIONADA DAS PRESTAÇÕES PAGAS A TÍTULO DE ADIANTAMENTO, BEM COMO A IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DA TOTALIDADE OU PARCELA …