EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Autos nº Número do Processo
Nome Completo, já devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, por seu advogado nomeado através do Convênio Defensoria Pública/OAB como curador especial, com escritório profissional declinado ao rodapé, onde recebe correspondências de estilo, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
aos autos da RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE, COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, proposta por Razão Social, também qualificada, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
I – SINTÉSE FÁTICA
Em síntese, aduz a parte Autora que, em 05 de dezembro de 2001 a Requerida assinou o “Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Empreendimento Imobiliário Auto Financiado” denominado Residencial Pacaembu I, com o intuito de associarem-se ao empreendimento para a aquisição de uma unidade residencial.
Por este Contrato, além do pagamento de uma taxa de adesão no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais), a Requerida obrigou-se a pagar a quantia de R$ 37.800,00 (trinta e sete mil e oitocentos reais) através de 140 (cento e quarenta) parcelas no valor de R$ 270,00 (duzentos e setenta reais) reajustáveis pelo INCC, durante a construção, e, após a entrega das chaves, pelo IGPM, acrescidos de juros de 1% ao mês. O total do contrato corresponde a 46.800,00 (quarenta e seis mil e oitocentos reais).
Alega que a Requerida deixou de adimplir a obrigação contratual, consubstanciada no pagamento de algumas parcelas, totalizando um débito de R$ 376.223,06 (trezentos e setenta e seis mil duzentos e vinte e três reais e seis centavos).
E que, de acordo com o instrumento de notificação que anexou, a Requerida, notificada em 25/07/2017, tomou ciência inequívoca do débito em aberto.
Por fim requer a parte Autora que seja deferida medida liminar de reintegração de posse no imóvel objeto da lide.
Eis a síntese do necessário.
II – PRELIMINARMENTE
1. DA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - DA APLICABILIDADE DA PRESCRIÇÃO DO ARTIGO 206 DO CÓDIGO CIVIL
A priori, deve-se reconhecer o instituto da prescrição no caso sub judice. Por ser uma matéria de ordem pública, pode ser alegada em qualquer tempo ou grau de jurisdição admitindo-se, ademais, sua declaração de ofício.
Com efeito, analisando especificamente o quanto pleiteado pela parte requerente na exordial, no que diz respeito a relação jurídica entre as partes, é notório que ocorreu a prescrição.
Isso porque, o Termo de Adesão e Compromisso de Participação em Empreendimento Imobiliário Auto Financiado ocorreu em 05 de dezembro de 2001, estando a Requerida inadimplente, como alega a parte Autora, desde abril de 2002, tendo a parte autora ingressado em juízo tão somente em 31 de agosto de 2017, ou seja, mais de 05 anos após a assinatura do Termo e da alegada inadimplência.
Nesse cenário, uma circunstância importante que deve ser observada é o prazo prescricional ao qual a cobrança de dívida imobiliária está sujeita.
De acordo com o entendimento proferido pelos tribunais de todo o país, a prescrição de dívidas com prestação habitacional ocorre em cinco anos.
O aludido prazo prescricional de cinco anos encontra guarida no artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, que leciona:
Art. 206. Prescreve:
(...)
§ 5o Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
Na prática, os Tribunais têm aplicado a regra do dispositivo legal supra. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo possui entendimento nesse sentido, a saber:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação nº 0010146-10.2009.8.26.0318. Relator: Desembargador João Pazine Neto. Cobrança Compromisso de compra e venda Prazo prescricional de cinco anos, nos termos do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, contado dos vencimentos das respectivas parcelas não adimplidas. Cláusula de vencimento antecipado da dívida. Irrelevância para a ação em que se busca a cobrança das parcelas vencidas. Sentença reformada para se contar a prescrição a partir do vencimento de cada uma das parcelas Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Recurso provido em parte.
O termo inicial do prazo prescricional, pela controvérsia sobre ele versada, também deve ser objeto de consideração.
Muito embora existam entendimentos de que o prazo prescricional de dívida imobiliária tenha início com o vencimento de todas as parcelas do contrato, a interpretação majoritária sobre o assunto é que prescrição se inicia nos termos do artigo 189 do Código Civil:
Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
Logo, o não pagamento de apenas uma única parcela já é suficiente para que o credor tome as medidas judiciais cabíveis, muitas vezes pleiteando o pagamento do débito e a restituição do imóvel.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios já decidiu:
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Apelação nº 0076370-36.2009.807.0001. Relator: Desembargador Arnoldo Camanho Assis.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. PRESCRIÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO DE TRÊS PRESTAÇÕES CONSECUTIVAS. TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. DATA DO VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. CLÁUSULA EXPRESSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 20, § 4º, DO CPC. OBSERVÂNCIA. MANUTENÇÃO.
1. HAVENDO PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA DE EXIGIBILIDADE ANTECIPADA DA DÍVIDA, NO CASO DE INADIMPLEMENTO, O TERMO INICIAL PARA A CONTAGEM DO PRAZO PRESCRICIONAL, NOS TERMOS DO ART. 189, DO CC, É A DATA EM QUE O DIREITO É VIOLADO - VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA -, E NÃO A DATA DO TÉRMINO DO CONTRATO. 2. NAS CAUSAS EM QUE NÃO HÁ CONDENAÇÃO, OS HONORÁRIOS DEVEM SER FIXADOS SEGUNDO OS PARÂMETROS DO ART. 20, § 4º, DO CPC. SE O VALOR ARBITRADO NA SENTENÇA ESTÁ EM CONSONÂNCIA COM OS PARADIGMAS ESTABELECIDOS NESTE PRECEITO LEGAL, IMPOSSIBILITA-SE A SUA MODIFICAÇÃO. 3. RECURSOS IMPROVIDOS.
Assim sendo, evidente, no caso dos autos, a ocorrência da prescrição, sendo certo que ultrapassado o lapso temporal de um quinquênio apto a fundamentar a pretensão reparatória da parte requerente.
Ora, a parte requerente ingressou em juízo, através de uma aventura jurídica, pleiteando a rescisão contratual e o pagamento de valores após mais de 15 anos! Excelência, admitir este direito é o mesmo que atentar ao ato jurídico perfeito estabelecido entre as partes.
Inexiste, portanto, fundamento para manutenção da presente demanda, uma vez que a pretensão deduzida pela parte requerente encontra-se fulminada pela prescrição.
