Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ de direito DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por seu procurador infra-assinado, Dr. Nome do Advogado – OAB/Número da OAB, com escritório na Endereço do Advogado, onde recebe intimações, perante Vossa Excelência, com fundamento nos art. 37 da Lei 6766/79, arts. 186 e 927 do CC, propor
AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n° Inserir CNPJ, situada na Inserir Endereço, representada por Sr. Nome do Representante, pelos motivos de fato e de direito abaixo articulados:
I – PRELIMINARES:
A) OBJETO INEXISTENTE - NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA DO LOTE 461 – QD 36 – OBJETO ILÍCITO
O lote objeto desta ação encontra-se dentro de um todo maior (matrícula Informação Omitida) e não foi individualizado junto ao registro de imóveis, ou seja, sem matrícula própria (conforme documento anexo).
A requerida cometeu abuso de direito ao prometer vender parcela de loteamento sem o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, a teor do que dispõe o art. 37 da Lei 6766/79.
“É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”
B) DA COMPETÊNCIA:
Em que pese se tratar de relação de consumo. O STJ já se manifestou no sentido de que, estando a relação jurídica sujeita ao CDC, hipótese dos autos, deve ser afastada a cláusula que prevê o foro de eleição diverso do domicílio do consumidor (resp 488274/mg).
Além disso cumpre destacar um recente julgado:
TJ-DF - Apelação Cível APC 20140110988226 (TJ-DF)
Data de publicação: 01/03/2016
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO PARA 10% DO VALOR PAGO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ARREPENDIMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação jurídica de compra e venda de imóveis estabelecida entre os litigantes rege-se pelas regras do Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor. A ré comercializa no mercado bens imóveis, tendo os autores adquirido as unidades habitacionais como destinatários finais, o que se subsume às hipóteses previstas nos artigos 1º e 2º da lei consumerista. 2. O artigo 51 , IV , do Código de Defesa do Consumidor dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas consideradas abusivas ou incompatíveis com a boa-fé ou com a equidade e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada...
Logo, sendo esta relação protegida pelo CDC, a ação pode ser proposta no domicílio do autor.
Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas:
I- a ação pode ser proposta no domicílio do autor
Neste sentido requer seja considerado competente o r. juízo para julgamento da presente demanda pois admitir qualquer outro foro implicará em prejuízo para a formulação da defesa das autoras. Somado a isto há que se observar que as requerentes já se encontram em situação de extrema desvantagem na lide uma vez que a requerida negociou um imóvel em situação irregular e continua reincidindo no erro ao reter, indevidamente, para si quantia que pertence às requerentes.
A conduta adotada pela ré configura-se enriquecimento ilícito e não merece, sob nenhuma hipótese, guarida do ordenamento jurídico pátrio. Ademais as requerentes residem na cidade de Vila Velha (endereço já informado a requerida) e fixaram neste território o domicílio profissional (endereço na OAB).
O tema COMPETÊNCIA TERRITORIAL também está sendo discutido no Capítulo III, Item 1, desta peça vestibular.
C) ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
São requisitos para a concessão da tutela antecipada o fundamento da demanda e o justificado receio de ineficácia do provimento final, em síntese o “fumus boni iuris” e o “periculum in mora”
Nesta esteira cumpre destacar o que prevê o art. 300 do Código de Processo Civil:
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
Ora pois, comercializar um bem imóvel sem o respectivo registro, bem como a irrefutável violação do direito das requerentes em optar pelo desfazimento do negócio, somado a conduta reprovável do vendedor(requerida) em se esquivar da sua obrigação de restituir o valor que é de direito das autoras, JÁ constituem por si só elementos mais que suficientes quanto ao efetivo cabimento da pretensão dos autos.
No que tange a demora, a antecipação deve ser concedida vez que, os atos da requerida até o momento foi de se desviar da obrigação legal e moral. A mesma utilizou-se da ausência de resposta às inúmeras tentativas de contato por parte das autoras (22 ligações telefônicas infrutíferas, inúmeros e-mails, carta registrada com AR, mensagens pelo whatsapp).
Além disso, cumpre destacar que nos moldes do art. 46 da Lei 6766/79, o loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere. No caso em tela trata-se de lote sem matrícula e sem contrato registrado no Registro de Imóveis, o loteador em momento algum poderia prometer vender lote sem antes proceder com o respectivo registro da parcela. Nesse sentido encontra-se previsto no próprio texto legal, a vedação expressa para defesa da requerida, uma vez que esta cometeu abuso de direito.
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
Nesta espreita, tendo por certo a abuso de direito praticado pela requerida, deve-se de imediato anular os efeitos jurídicos assumidos pelas autoras no ato da assinatura do Compromisso de Compra e Venda do lote Informação Omitida, por culpa exclusiva da requerida, obrigando-a a devolver inicialmente de forma integral o que recebeu, acrescidos de juros e correções.
D) JUSTIÇA GRATUITA
As Requerentes pleiteiam os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, direito este assegurado pelo art. 5º, LXXIV CF; na lei 1060/50 uma vez que as Requerentes não podem dispor de recursos para arcar com o pagamento de custas processuais sem prejuízo do sustento próprio e de suas famílias.
II – DOS FATOS
1. Em 15/05/2015, as requerentes celebraram com a requerida - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de um terreno constituído pelo LOTE nº Informação Omitida (Informação Omitida) da Quadra nº Informação Omitida (Informação Omitida) do loteamento Informação Omitida, situado no município de Informação Omitida.
2. O valor ajustado perfaz um total de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais), tendo sido pago até o momento o valor de R$ 24.748,00 (vinte e quatro mil setecentos e quarenta e oito reais), os quais foram pagos da seguinte forma:
A) Sinal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo: pagamento de R$ 11.000,00 (onze mil reais) no ato da assinatura do contrato e 4 parcelas mensais iguais e consecutivas de R$ 1.000,00 (hum mil reais) todo dia 19 à partir de junho de 2015, cuja obrigação foi cumprida, conforme recibos em anexo.
B) A importância de R$ 525,00 (quinhentos e vinte e cinco reais) mensais parcelados em 120 vezes a contar a partir de 19 de junho de 2015, cuja obrigação foi cumprida até o momento da manifestação da desistência e pedido de Distrato, recibos em anexo e documentos comprobatórios da manifestação da desistência.
3. No ato da compra, o loteamento em questão já dispunha de rede elétrica e rede de abastecimento de água, PORÉM sem pavimentação, condição esta que prevalece até os dias atuais, ou seja, não houve nenhuma melhoria no local.
4. No final do ano de 2016 as requerentes contrataram um terceiro para realizar a limpeza do lote, momento este que, verificaram que não havia marcação do perímetro do terreno e a posteriori a requerida lhes informou que deveriam contratar um topógrafo para fazer a demarcação, caso quisessem murá-lo.
5. Assim, as autoras estranharam de pronto a informação obtida e decidiram buscar informações acerca da situação do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis de Informação Omitida. Oportunidade na qual lhes foi informado que na matrícula mãe de nº Informação Omitida, titularidade de Informação Omitida não havia registro da matrícula individualizada do lote Informação Omitida(conforme copia da matricula em anexo).
6. As requerentes ficaram surpresas com a informação obtida, pois investiram seu dinheiro e tempo em um lote que não havia nem sequer sido registrado, ou seja, em situação irregular.
7. Outra irregularidade observada pelas autoras foi a inexistência de outorga uxória da esposa de Nome do Representante no Compromisso de compra e venda, sendo que na matrícula mãe Informação Omitida, consta também como legítima proprietária a Informação Omitida.
8. Ainda no final de 2016 as requerentes entraram em contato com o responsável pela empresa, Sr. Nome do Representante, alegando que não tinham mais interesse em continuar com o financiamento do lote, a princípio com o fito de dificuldade econômica-financeira, como consequência do desemprego da Sra Nome Completo e em meio a insegurança econômica em face da atual crise em que enfrenta o país.
9. No dia 02/01/2017 foi realizada reunião com o Sr Nome do Representante e novamente as requerentes reforçaram a intenção de desistência do lote, embora a lei seja clara quanto ao direito do consumidor em desistir do negócio, art 472 CC. O Sr Nome do Representante pediu para que as autoras fizessem uma proposta de porcentagem de retenção do valor da multa, a fim de passar para os demais sócios e, que pretendia resolver o caso de forma amigável.
12. Como no contrato não versa sobre rescisão contratual, as requerentes se basearam em algumas jurisprudências que regem a matéria e propuseram a retenção de 10% a título de multa e a devolução imediata do valor.
13. Acontece que mais de 04 (quatro) meses já se passaram e nesse período, por inúmeras vezes, as requerentes tentaram manter contato direto com o representante da imobiliária a fim de resolver a questão. Cumpre frisar que TODAS AS TENTATIVAS FORAM EM VÃO, o que se pode comprovar documentalmente. (anexo e-mails, conversas whatsapp, ligações telefônicas, carta com AR.
14. No dia 15/03/2017 as autoras enviaram carta com AR (documento anexo) reforçando o imediato cancelamento do negócio bem como de seus efeitos.
15. Assim, as requerentes vendo seu direito ameaçado, sentindo-se imensamente constrangidas, APÓS FRUSTRADAS TENTATIVAS DE RESOLVER A LIDE PELA VIA EXTRAJUDICIAL, NÃO TIVERAM ALTERNATIVA SENÃO PROPOR A PRESENTE AÇÃO, em face do abuso de direito da requerida em:
a) vender um imóvel em situação irregular,
b) manterem-se silentes face ao pedido inicialmente de Distrato (tempo de espera superior ha 4 meses),
c) por ignorar o pedido de resposta,
e) dentre outras inúmeras irregularidades que podem ser apontadas e comprovadas por meio dos documentos juntados, bem como por outros documentos caso se faça necessário.
15. Há de se considerar ainda o dano material e moral suportado pelas requerentes pelo dissabor não trivial, visto que foram enganadas em inúmeros aspectos; visto que foram ludibriadas pela falsa expectativa de serem as proprietárias do imóvel.
Excelência, o mínimo que se espera de quem vende um imóvel é que assim o faça de forma regular, bem como cumpra com os deveres da probidade e boa fé, o que de fato não ocorreu em momento algum.
III - DOS DIREITOS E FUNDAMENTOS:
1. DA COMPETÊNCIA
À luz do Código de Defesa do Consumidor – Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Assim, resta claro que a relação objeto da ação é de caráter consumerista, pois estamos diante de um fornecedor de produtos e um consumidor final.
TJ-SP - Agravo de Instrumento AI 22249948920148260000 SP 2224994-89.2014.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 19/03/2015
Ementa: COMPETÊNCIA Ação ordinária de preceito cominatório cc. reparação de danos, fundada em compromisso de venda e compra de imóvel Ajuizamento no foro do domicilio do autor Pretensão de que prevaleça o foro de eleição, que é o da situação do imóvel Inadmissibilidade - Relação jurídica consumerista, o autor pode ajuizar a ação no foro de seu domicílio - Art. 101 , I , do CDC Exceção de incompetência rejeitada Agravo de instrumento improvido. (Grifo nosso)
TJ-DF - Apelação Cível APC 20140110988226 (TJ-DF)
Data de publicação: 01/03/2016
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO PARA 10% DO VALOR PAGO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ARREPENDIMENTO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Arelação jurídica de compra e venda de imóveis estabelecida entre os litigantes rege-se pelas regras do Código de Defesa do Consumidor , porquanto as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor. A ré comercializa no mercado bens imóveis, tendo os autores adquirido as unidades habitacionais como destinatários finais, o que se subsume às hipóteses previstas nos artigos 1º e 2º da lei consumerista. 2. O artigo 51 , IV , do Código de Defesa do Consumidor dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas consideradas abusivas ou incompatíveis com a boa-fé ou com a equidade e que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada... (Grifo nosso)
TJ-RS - Conflito de …