Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE PEDIDO DE TUTELA URGÊNCIA
em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:
1. – PRELIMINARMENTE DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
O promovente informa que não possui interesse na realização de audiência conciliatória (CPC, art. 319, inc. VII).
2. - DOS FATOS
A requerida é proprietária e possuidora direta do apartamento $[geral_informacao_generica], localizado no condomínio requerente.
Conforme se comprova do laudo técnico, registro fotográfico e demais documentos encartados a presente há indicação de problemas de vazamento no apartamento da requerida, que resultaram em vazamento no apartamento de nº 101, e sala de home office da Torre 01 do condomínio requerente.
É indispensável que o reparo seja feito o mais rápido possível para evitar maiores danos, tendo em vista que além dos danos já projetados no forro da sala de home office, a água está infiltrando também no banheiro e na parede do dormitório do apartamento 101, causando manchas e danos na parede e papel de parede da unidade.
Diante das apurações técnicas, o requerente encaminhou notificação via carta registrada e via e-mail a requerida, o que foi feito aos 07/01/22 e 19/01/22, (documentos anexos), no entanto o vazamento persiste, restando incontroverso que nenhuma ação para reparar/amenizar o problema foi tomada pela requerida.
Nesse cenário fático, dúvida não remanesce que a e evolução do problema ao longo, gera insegurança e falta de solidez, sem se falar da consequente depreciação do edifício como um todo, o que afeta todos os condôminos, incluindo, a própria requerida, impostergável a propositura da presente demanda.
A requerida, apesar de todas as tentativas do requerente, almejando a solução do problema, com a realização de obras, se manteve inerte.
Não há como esperar a boa vontade da requerida para que proceda a reparação regular das infiltrações de água na área comum/pavimento térreo, bem como no apartamento 101, pois a situação tende a piorar.
Cediço que as infiltrações evoluem com o passar do tempo, se alastrando a cada dia que passa, potencializando a gravidade da situação, podendo, inclusive, culminar em desabamentos parciais, descolamento de tinta, problemas com fiações por força da umidade.
Dessa forma, o requerente busca provimento jurisdicional visando seja determinada a obrigação de fazer da requerida, consistente na realização de todas e quaisquer obras necessárias em seu apartamento, no apartamento 101 e na sala de home office de uso comum a todos os condôminos, para fazer cessar por completo e definitivamente todas as infiltrações que tem causado enormes transtornos aos envolvidos.
3. – DO DIREITO
Seguro do conhecimento deste R. juízo e certo de que nenhum detalhe escapará de vossa criteriosa análise, passaremos a demonstrar pelos motivos os fundamentos embasadores da presente demanda:
A caracterização da responsabilidade civil enseja o preenchimento dos seguintes requisitos: conduta omissiva ou comissiva; ilicitude; nexo causal e existência de um dano (moral e/ou patrimonial).
No caso dos autos, tais requisitos são manifestos.
O laudo emitido indica suposta conduta omissa da ré a responsabilidade pelas infiltrações nas dependências do condomínio, na sala de home office localizado no andar/pavimento térreo e integrante da área comum do Condomínio-Autor, e no dormitório do apartamento 101 que fica no andar de baixo do apartamento da requerida.
Necessário se faz que a requerida providencie o reparo em sua unidade, pois de nada vale qualquer intervenção por parte do condomínio requerido no pavimento térreo, ou ainda do proprietário do apartamento 101, pois é na unidade da requerida que se encontra a causa do problema.
A requerida, embora ciente e devidamente notificada manteve-se inerte, não restando alternativa ao condomínio se não a propositura da presente.
O conceito de ilicitude de conduta está definido no artigo 186 do Código Civil, que estabelece:
“Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
O artigo 927 do Código Civil, “in verbis”, complementa:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
Excelência, os danos projetados referente a infiltração advinda do apartamento da requerida restaram comprovados pelo laudo ora encartado, comprovando, portanto, o nexo causal entre a conduta perpetrada e os danos ocasionados no imóvel.
Se não bastasse, importante analisar a questão sob a visão do direito de vizinhança. Nosso Código Civil, proíbe a utilização da propriedade de forma a prejudicar terceiros, especialmente vizinhos, nestes termos:
̏Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.˝
O art. 1336 do mesmo Código elenca obrigações as quais estão subsumidos os Condôminos, merecendo destaque o seguinte:
̏Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.˝
A ilegalidade da conduta da requerida está suficientemente comprovada, eis que possui por obrigação manter seu imóvel em boas condições, a fim de evitar, condutas ainda que omissivas passíveis de causar prejuízos a terceiros.
3.1 - DO NEXO CAUSAL
O laudo pericial ora acostado é prova inequívoca de que os danos causados ao requerente, decorrem de vazamentos e infiltrações das instalações hidráulicas do apartamento da requerida.
Resta comprovado ainda que, embora ciente, a requerida manteve-se inerte, fato que obrigou o requerente a propor a presente demanda.
O nexo causal entre a conduta da requerida com danos ora reportados pelo requerente está provado e comprovado, mormente, porque possuí a requerida o dever de garantir a solidez do imóvel, bem como, de respeitar o direito dos demais condôminos de usufruir da área comum da edificação, além da obrigação de manutenção do apartamento a qual possui a posse direta.
A ausência do reparo, e as consequentes infiltrações ocasionam riscos à solidez/segurança da área comum e das pessoas/condôminos que lá frequentam o que merece ser sanado por decisão judicial, seja porque a requerida tem a obrigação de responder pelos vícios originários de apartamento que é de sua titularidade/posse indireta/direta, fazendo todas as correções necessárias para sanar as irregularidades, seja porque devem respeitar o direito de vizinhança.
O dever da requerida é evidente. Neste sentido, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Infiltrações advindas da área descoberta da unidade de propriedade do Réu que causam danos à estrutura do prédio. Laudo pericial realizado “in loco” que constatou o nexo causal entre a falta de impermeabilização e as respectivas infiltrações de água na fachada do prédio.
Responsabilidade civil do proprietário do imóvel. Cerceamento de defesa. Inocorrência MM. Juiz “a quo”, destinatário da prova, fundamentou sua decisão com base nos elementos extraídos do laudo pericial. Prova testemunhal que, embora viável a realização, é incapaz de infirmar o laudo pericial. Perda do objeto da ação. Inocorrência supostas obras de contenção das infiltrações realizadas antes do ajuizamento da demanda que se revelaram ineficazes. Redução dos honorários advocatícios sucumbenciais. Impossibilidade Percentual que revela um valor que se harmoniza com o grau de complexidade da causa, lugar de prestação de serviço e o tempo exigido para seu trabalho. Manutenção da r. sentença. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.
(...)
E, quanto à existência do nexo de causalidade para caracterização da responsabilidade civil do Réu, o laudo ressalta que “restou constatada a ineficiência do sistema de impermeabilização do terraço descoberto do apartamento nº 113, tendo sido estabelecido o nexo causal entre essa anomalia e as infiltrações de água verificadas na fachada do prédio” (fl. 162) (grifo nosso).
Assim é que, além de remanescer notório que as alegadas obras realizadas pelo Réu sobejaram inócuas e diante da constatação do nexo causal entre as infiltrações provenientes da unidade condominial pertencente ao Réu e os danos ocorridos na edificação do condomínio, configurando a responsabilidade civil do Réu, não há que se falar em perda do objeto, sequer em cerceamento do direito de defesa, ou infração à garantia constitucional da ampla defesa (art. 5º, LV, da CF/88) e muito menos de ofensa ao contraditório, vez que o Réu deixou transcorrer o prazo sem manifestação quanto ao laudo pericial (fl. 179).
No tocante à verba honorária decorrente da sucumbência, tem-se que os honorários advocatícios sucumbenciais foram bem arbitrados e não devem ser reduzidos. Ressalte-se que, “a razoabilidade, aliada aos princípios da equidade e proporcionalidade, deve pautar o arbitramento dos honorários. A verba honorária deve representar um 'quantum' que valore a dignidade do trabalho do advogado e não locupletamento ilícito” (STJ, AgRg- REsp n. 977.181-SP, 2ª Turma, j. 19-02-2008, rel. Ministro Humberto Martins).
Na hipótese dos autos, a fixação de 20% sobre o valor da causa corresponde à quantia de R$ 2000,00, que se coaduna com o trabalho realizado pelo advogado, a complexidade da causa, o lugar de prestação de serviço, o tempo exigido para seu trabalho, mormente aquele entre a data do ajuizamento da causa, 23/JAN/2012 e o julgamento, 13/NOV/2017, (...).˝ [Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação nº 0020766-70.2012.8.26.0223]
Assim, resta demonstrada a …