Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
AUTOS N° $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_razao_social], já qualificada nos autos em epígrafe que, perante este juízo, litiga em ação indenizatória movida por $[parte_reu_nome_completo], comparece respeitosamente à presença de vossa excelência para apresentar sua
CONTESTAÇÃO
pelos fatos e fundamentos que seguem:
1 DA SÍNTESE FÁTICA-PROCESSUAL
O Requerente moveu Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais c/c Nulidade de Cláusula Contratual, Repetição de Indébito e Obrigação de Fazer em face da Empresa Ré.
Em síntese, aduz que adquiriu da Ré uma unidade imobiliária em fase construção e a mesma foi entregue em atraso e com vícios.
Ante tais fatos, pleiteou: (a) a condenação da Ré à entrega de todas as plantas do empreendimento; (b) a declaração de nulidade da cláusula terceira do contrato que prevê a cobrança do serviço da taxa de corretagem, sendo devida a restituição em dobro, além dos valores despendidos com despachante; (c) a declaração de nulidade da cláusula quarta por ausência de disposição da aplicação do indexador INCC-M e, por consequência, a restituição em dobro. (c.1) subsidiariamente, requereu a aplicação do INCC até a entrega das chaves; (d) a condenação da Requerida ao pagamento dos danos matérias e lucros cessantes; (e) a declaração de nulidade da cláusula quinta do contrato referente ao prazo de entrega da unidade; (f) a condenação da Ré ao abatimento do preço em virtude da venda ter sido verificado a menor; (g) a condenação da Ré a restituição dos valores pagos para manutenção da tubulação de gás; (h) a condenação da Requerida ao pagamento de multa contratual estabelecida na cláusula sexta do contrato; (i) a indenização a título de danos morais.
Realizada audiência de conciliação (seq. 41) a mesma restou infrutífera, abrindo-se prazo para apresentação de contestação, o que se passa a fazer com esteio nos fatos e fundamentos abaixo planeados.
2 DA REALIDADE FÁTICA
Primeiramente, antes de replicar as teses invocadas pelo Autor, é mais do que oportuno esclarecer a realidade fática, para que não reste nenhuma dúvida a este Ilustre Julgador no momento de decidir.
As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 07 de maio de 2013.
O contrato em alusão previa a venda e compra da unidade imobiliária nº 133 – Bloco 01 e a Vaga de Garagem nº 22, pertencente ao Condomínio Residencial Tanguá ‘A’.
O imóvel seria adimplido da seguinte forma:
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Não obstante, a cláusula 05.2 quando combinada com a cláusula 06.3 prevê como termo final para conclusão do imóvel o mês de fevereiro de 2014, sendo que após tal data as partes teriam 90 (noventa) dias de tolerância para conclusão do imóvel e realização da transferência do imóvel, sendo o prazo final o mês de maio de 2014.
Explica-se.
O financiamento contratado não diz respeito à aquisição de um imóvel na planta, mas sim de um imóvel pronto, desta sorte, é o “habite-se” que define o imóvel como concluso e, consequentemente, permite a contratação do financiamento.
Outrossim, o financiamento do saldo devedor garante o alienante e permite o registro definitivo na Circunscrição Imobiliária, nesse viés, a ENTREGA DO IMÓVEL SÓ PODE OCORRER APÓS O MOMENTO EM QUE O ADQUIRENTE, ORA REQUERENTE, ESTIVER COM SUAS OBRIGAÇÕES REGULARES FRENTE AO ALIENANTE:
No caso em tela, como o imóvel seria quitado através de financiamento caberia ao Requerente realizar o financiamento bancário do saldo devedor.
Nesse ínterim, observa-se que a conclusão do imóvel se operou com o “habite-se” que foi emitido em 19 de dezembro de 2013, ou seja, antes mesmo da data prevista no contrato.
Ressalta-se que diferente do alegado pelo Requerente este estava ciente de todas as fases da conclusão da obra, inclusive, por diversas oportunidades foi comunicado e cobrado através de e-mails.
Pois bem. Assim que foi expedido o “habite-se” de imediato a Ré entrou em contato com o Requerente para que este tomasse as medidas necessárias para realização do financiamento bancário, financiamento este que conforme contrato de compra e venda estava deveria ocorrer na Caixa Econômica Federal.
Concomitante com a informação o Réu ainda tomou todas as medidas necessárias a fim de aprovar o empreendimento para financiamento junto à Caixa Econômica Federal, já que, como narrado acima os contratos previam que o financiamento da parcela final ocorreria na CEF.
Entretanto, Ilustre Julgador, apenas em fevereiro de 2014 o Requerente informou a Requerida que já possuía outro financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF):
$[geral_informacao_generica]
Eis aqui o ponto de convergência para compreender a realidade fática, fato este omitido no momento da compra e também na presente ação.
Veja Excelência que foi somente após a conclusão da obra que o Requerente noticiou a existência de outro financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Durante toda a pré-contratual e, até mesmo, após a assinatura do contrato de compra e venda, o Autor omitiu tal informação.
Veja-se que no mesmo dia a Ré esclareceu ao Autor as consequências de sua displicência:
$[geral_informacao_generica]
Após a resposta, conforme se verifica dos e-mails anexos por diversas vezes a Ré cobrou uma posição do Autor, pois muito mais do que o Autor a Ré possuía pressa em entregar o imóvel e receber o valor do financiamento.
Como se não fosse o bastante suprimir a crucial informação durante tanto tempo, mesmo que cobrado pela Ré, foi apenas em maio de 2014 que o Requerente decidiu que financiaria o imóvel através do Banco Santander:
$[geral_informacao_generica]
Mas a negligência do Autor não parou por aí. Conforme se observa dos e-mails anexos, após decidir que financiaria o imóvel através do Banco Santander foram precisos inúmeros impulsos e incentivos da Requerida para que o Requerente entregasse a documentação necessária ou se tomasse algum posicionamento:
$[geral_informacao_generica]
A negligência do Autor é evidente durante todo o negócio jurídico:
Excelência, note que a Requerida foi diligente e comprometida, pois cumpriu com todas as suas obrigações com afinco e esmero. Ademais, precisou provocar o Requerente por diversas vezes para que tomasse as medidas cabíveis para que o financiamento fosse feito o quanto antes, para que assim, o Requerente não arcasse grandes quantias com a correção do saldo devedor.
Pela análise da matrícula do empreendimento é possível perceber que as unidades que foram pagas à vista ou financiadas pela Caixa Econômica Federal foram entregues logo após a emissão do habite-se sem qualquer burocracia, demostrando que a mora em receber o imóvel foi causada pela necessidade de financiar o imóvel e pela torpeza do próprio Requerente que protelou ao máximo a realização do financiamento.
Os e-mails deixam claro que, diferente do alegado na inicial, a Requerida procurou fazer com que o contrato fosse perfectibilizado da forma menos onerosa possível para o consumidor, ora Requerente.
Veja Excelência que embora o imóvel estivesse concluído e com habite-se a Ré não poderia entregar o imóvel antes da quitação total do preço.
A verdade é que o imóvel só não foi entregue dentro do prazo aventado por culpa exclusiva do Autor que omitiu informações e foi displicente na arrecadação dos documentos para contratação do financiamento junto ao Santander, o que, consequentemente, acabou refletindo no saldo devedor da alienação fiduciária.
Nesse ponto, Excelência, é oportuno destacar que a Requerida foi tão competente e diligente que por inúmeras vezes dirigiu-se até o local de trabalho do Requerente para que o mesmo pudesse assinar os documentos necessários:
$[geral_informacao_generica]
E ainda:
$[geral_informacao_generica]
Desta sorte, resta evidente que foi o Requerente quem deu causa ao atraso de financiamento, não havendo que se falar em descumprimento contratual ou falha na prestação de serviços por parte da Requerida.
De todo modo, no decorrer deste petitório restará cabalmente demonstrado que a Requerida cumpriu metodicamente com todas suas obrigações, sendo que, se houve algum atraso na entrega do imóvel ou acréscimo no saldo devedor, estes só se deram por culpa exclusiva do Requerente.
Com fulcro nesses fatos passa-se a expor as razões de direito e impugnar pontualmente os argumentos aventados na peça vestibular.
3 PRELIMINARMENTE
3.1 DA ILEGITIMIDADE ATIVA QUANTO E DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR QUANTO AS RECLAMAÇÕES REFERENTES ÀS ÁREAS COMUNS DO EMPREENDIMENTO
No item “07. Do Vício no Tamanho – Metragem Inferior à Anunciada” o Autor reclama da metragem do condomínio, pois, segundo aduz, o empreendimento foi construído com área inferior a contratada, isto, pois no projeto constava 9.544,87m² e foram entregues apenas 7.058,92m².
Além disso o Autor ainda afirma que a entrega formal da unidade só pode ocorrer com a entrega total das áreas comuns.
Note, Excelência, que o Requerente se insurge quanto a área integral do empreendimento, e não apenas quanto à área construtiva da sua unidade imobiliária. Ou seja, expressa sua irresignação quanto a um suposto vício na área comum ao invés de um vício na unidade imobiliária.
Desta sorte, é de se ressaltar que o Requerente é parte ilegítima para figurar no polo ativo de demanda que pretende indenização por danos na área comum do condomínio:
INDENIZAÇÃO POR DEFEITOS - CONSTRUÇÃO CIVIL - VÍCIOS NA ÁREA COMUM - ILEGITIMIDADE DO CONDÔMINO - DEFEITOS NA UNIDADE RESIDENCIAL - LAUDO PERICIAL – COMPROVAÇÃO - O condômino não tem legitimidade para pleitear reparação cível por irregularidades na construção da área comum do edifício, posto caber ao condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos interesses coletivos. [...] (TJMG, 100240108247610011 – Rel. Osmando Almeida, j. 24.03.2009)
AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. AGRAVO RETIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA. DESPROVIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO EM RELAÇÃO AOS DEFEITOS DA ÁREA COMUM. ACOLHIMENTO. [...] Se desnecessária a produção de prova para a solução da lide não restará caracterizado o cerceamento de defesa. Agravo retido desprovido. O condômino não tem legitimidade para pleitear reparação cível por irregularidades na construção da área comum do edifício, por ser do condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos interesses coletivos. Preliminar de ilegitimidade ativa acolhida [...] (TJMG, 9ª Câmara Cível, APC nº 10024094529476003 – Rel. Moacyr Lobato, j. 27.08.2014)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE CONDÔMINOS OBJETIVANDO DECLARAÇÃO DE QUE UMA ÁREA DE SUBSOLO DO PRÉDIO É ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DOS CONDÔMINOS. LEGITIMIDADE EXCLUSIVA DO SÍNDICO. 1. Compete ao síndico representar o condomínio, judicialmente ou extrajudicialmente, nos termos do art. 22, § 1º, a, da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Precedentes do STJ. 2. Falta legitimidade, assim, aos condôminos, para, individualmente ou em grupo, postular acerca de direito que seria de todo o condomínio, e não individual de cada um dos postulantes. 3. Sentença mantida. 4. Apelação desprovida. (TRF-1, AC 2000.3.00.004206-1, Sexta Turma – Rel. Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro, j. 30/11/2009)
Assim, Ilustre Magistrado, o Requerente procura se valer da presente demanda para pleitear direito alheio, o que, como se sabe, é vedado pelo ordenamento pátrio (art. 18 do CPC). Ou o Autor acredita que pode ser indenizado por supostos danos suportados por terceiros?
Nesse ínterim, a legitimidade ativa para reivindicar eventual defeito construtivo na área comum é do condomínio representado pelo síndico.
Se não bastasse a legitimidade ativa do Requerente para reclamar sobre à área comum do Condomínio, deve se ressaltar ainda que tais assuntos já são objetos de ações próprias e, portanto, não existe interesse de agir quanto a estes pedidos.
A questão da área comum está sendo tratada nos autos nº $[geral_informacao_generica] onde o Condomínio Residencial $[geral_informacao_generica] move Ação de Obrigação de Fazer c/c Danos Materiais e Morais em face desta Incorporadora-Ré.
Nos autos nº $[geral_informacao_generica] acima mencionados, após a conclusão integral da construção foi procedida a entrega do imóvel ao Condomínio, ocorre que, após a entrega do Empreendimento, como é comum em construções de grande porte, o Condomínio solicitou à Requerida a realização de alguns reparos na área comum do imóvel, os quais sempre foram prontamente atendidos pela Requerida.
Inclusive os reparos solicitados pelo Condomínio já estavam sendo realizados antes mesmo da Ré tomar conhecimento daquela ação, sendo que a Ré além dos reparos dos problemas solicitados pelo Condomínio realizou várias melhorias que sequer haviam sido requeridas pelo Condomínio, o que comprova a proatividade da Ré com o bem-estar do Condomínio e de seus condôminos.
Tais fatos foram comprovados na ação movida pelo Condomínio e podem ser comprovados pelos documentos anexos, ficando evidente a falta de interesse de agir do Requerente com relação à área do Condomínio.
O mesmo se aplica ao problema de falta de área onde o próprio Requerente destaca que nos autos nº $[geral_informacao_generica] o condomínio foi demandado em ação possessória em virtude destes fatos.
Neste ponto, cumpre ressaltar que o muro foi construído exatamente no local indicado aos compradores quando da venda das unidades residenciais, de modo que não houve nenhum prejuízo para os adquirentes, sendo que foi o condomínio que construiu uma cerca e invadiu o terreno vizinho.
De qualquer forma o problema de superposição de área que sequer é de legitimidade do Requerente já está sendo discutido na ação de reintegração de posse sob nº $[geral_informacao_generica] da 2ª Vara Cível de $[geral_informacao_generica], sendo inequívoca a falta de interesse de agir e legitimidade ativa do Requerente também em relação a este fato.
Nesse ínterim, com espeque na relevante fundamentação supra, denota-se que o Requerente não possui legitimidade ad causam para figurar no polo ativo da presente demanda, tampouco, interesse de agir no que concerne aos supostos vícios nas áreas comuns do condomínio, motivo pela qual a presente demanda deve ser julgada extinta sem a resolução do mérito.
4 DO MÉRITO
4.1 DA VALIDADE DO CONTRATO
O Autor assevera que o instrumento particular de compra e venda se trata de um contrato de adesão na qual não teve a oportunidade de discutir o conteúdo.
Lança mão da redação do Art. 51, inc. IV e seu §1º para afirmar que as cláusulas terceira, quarta e quinta do contrato são abusivas e, portanto, devem ser declaradas nulas.
Pois bem.
Antes de tratar especificamente sobre cada cláusula é necessária uma ressalva sobre a natureza do contrato.
O Autor tem o cinismo de sustentar que na confecção do contrato há apenas o preenchimento de espaços vazios destinados às informações pessoais do consumidor, entretanto, basta uma análise ao contrato para perceber que a afirmativa do Autor é totalmente infundada.
O Instrumento Particular discutido por se tratar de um contrato com valor elevado, é um contrato excessivamente simples e sucinto, isto apenas ocorreu porque foi oportunizado ao Requerente a discussão das cláusulas negociais.
Tanto é verdade, Ilustre Julgador, que no contrato em comento há, inclusive, previsão de multa para empresa Requerida caso tivesse descumprido com sua parte na obrigação (Cláusula 06.3), o que demonstra a equanimidade na hora de contratar, bem como, que as partes estão em pé de igualdade.
Outrossim, é imperioso lembrar que o Requerente é advogado que opera no ramo imobiliário e, como tal, fez todos os questionamentos e solicitações que pode no momento da contratação, razão pela qual ambas as partes puderam expressar seus interesses na confecção do contrato.
Nesse ínterim, não há que se falar em contrato de adesão e nulidade das cláusulas contratuais.
4.2 DA AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
O Autor alega que houve inadimplemento contratual por parte da Ré em razão de um suposto atraso injustificado na entrega do imóvel, o que acarretou inúmeros prejuízos de ordem material, como lucros cessantes e correção do saldo devedor, bem como, de ordem moral.
Sem razão.
A narração fática deixa claro que foi o Requerente quem deu causa ao atraso na entrega do imóvel, porquanto o mesmo ocultou informações de extrema importância para a conclusão do negócio jurídico e foi displicente durante a contratação do financiamento.
De toda sorte, para que não restem dúvidas, cabe fazer algumas ressalvas e reiterar alguns fatos.
A cláusula 05.2 quando combinada com a cláusula 06.3, deixa evidente que a o imóvel poderia ser entregue até 29 de maio de 2014:
$[geral_informacao_generica]
Neste ponto, cumpre ressaltar que o contrato de compra e venda celebrado pelas partes contém cláusula de tolerância/prorrogação de 90 (noventa) dias em vista da natureza do negócio desenvolvido, qual seja a construção de imóvel, estendendo o prazo de conclusão para 29 de maio de 2014.
Reitera-se, no entanto, que, conforme o "habite-se" expedido pela Prefeitura Municipal de $[geral_informacao_generica] o imóvel ficou pronto em 19 de dezembro de 2013.
Por eventualidade, é preciso esclarecer ser notório que, no decorrer da construção de um imóvel, pelos mais diversos motivos e totalmente alheios à vontade da construtora e também em razão da complexidade da natureza do trabalho executado, hajam atrasos no cumprimento dos prazos planejados para finalização de cada etapa da obra, resultando no atraso da entrega final do bem ao adquirente.
Nestas circunstâncias, os contratos de compra e venda de imóvel comumente passaram a adotar a previsão de cláusulas de tolerância inclusive no intuito de cientificar o comprador da possibilidade de eventuais transtornos no decorrer da execução da construção do, cumprindo com o dever de informação que recai sobre o fornecedor e evitando discussões judiciais desnecessárias acerca de inadimplemento por atraso diante da existência de tal cláusula livremente pactuada pelas partes.
Esta prática encontra-se incorporada no cotidiano do mercado de imóveis vendidos a prazo na planta, sendo inclusive reconhecida sua validade pela jurisprudência, não havendo que se falar em abusividade.
Este inclusive é o entendimento da jurisprudência:
APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLAÚSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. CLÁUSULA CONVENCIONAL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. POSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO EM BENEFÍCIO EM FAVOR DO COMPRADOR. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MANTIDA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. 1. Apelação do autor. Revelia. O próprio autor, ante a ausência de retorno do AR de citação da pessoa jurídica, no endereço declinado na inicial, forneceu novo endereço para reexpedição da citação, no qual a vendedora foi regularmente citada, apresentando contestação no prazo legal. Revelia afastada. Cláusula de tolerância. Segundo entendimento pacificado deste colegiado a cláusula de tolerância, espécie de prorrogação do prazo para entrega da obra, inclusa nos contratos de compra e venda de imóvel na planta não configura abusividade tampouco vulnera o disposto no art. 51 do CDC. No caso, o prazo estabelecido está limitado a período razoável de 180 dias. Precedentes jurisprudenciais. Multa convencional. A base de incidência da multa por inadimplemento atende o expressamente ajustado pelas partes no contrato. Incide apenas sobre a obrigação descumprida e não sobre o valor total do contrato. Honorários advocatícios. Mantida a condenação proporcionalmente fixada nos termos do art.21 do CPC. [...] (TJRS, Apelação Cível Nº 70061688198, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 13/05/2015).
DECISÃO: ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 120 DIAS - VALIDADE - ATRASO NÃO VERIFICADO - CONSTRUÇÃO FINALIZADA NO PRAZO CONTRATUAL - INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO - ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E TAXA DE CONSTRUÇÃO - COBRANÇAS REALIZADAS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA POR EVENTUAL DEVOLUÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO - NEGA PROVIMENTO. (TJPR - 9ª C.Cível - AC - 1370208-4 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Sérgio Luiz Patitucci - Unânime - - J. 17.09.2015).
Conforme disposição contratual, a obra deveria ser concluída até fevereiro de 2014, sendo que, a partir daí as partes teriam mais noventa dias de prorrogação.
Como já narrado alhures, o habite-se foi expedido em 19 de dezembro de 2013, isto é, antes mesmo da data prevista para conclusão da obra.
Salienta-se que no formato em que foi contratado, o financiamento só poderia ser liberado com a emissão da Certidão de Vistoria e Conclusão de Obra, sendo impossível contratar a alienação fiduciária antes deste requisito ser cumprido.
Expedido o habite-se iniciou-se o processo para contratar o financiamento, sendo que apenas nesse momento o Requerente informou que já possuía um financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Em virtude de tal omissão foi preciso iniciar outro processo de financiamento junto a outra instituição financeira, que, in casu, foi o Banco Santander.
A mudança de instituição financeira, que, repisa-se, ocorreu por culpa exclusiva do Autor, postergou todo o procedimento, haja vista que foi necessário refazer todas as etapas: da análise à liberação do crédito.
Ressalta-se que conceder que o financiamento fosse realizado em outra instituição bancária foi pura liberalidade da Ré, visto que estava contratualmente previsto que o financiamento seria realizado na Caixa Econômica Federal.
Como se não fosse o bastante a omissão do Requerente, o mesmo também foi negligente, pois, conforme amplamente demonstrado nos e-mails, demorou para entregar os documentos solicitados, chegando, inclusive, a perder seu RG.
Deste modo, verifica-se que não houve atraso na conclusão da obra, o que ocorreu, Excelência, é que o imóvel foi entregue em momento posterior ao aventado no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda por culpa exclusiva do Autor, HAJA VISTA QUE FOI SUA NEGLIGÊNCIA QUE CAUSOU O ATRASO NA CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO.
Tanto é verdade, Nobre Julgador, que basta uma análise à matrícula do imóvel para constatar que o financiamento foi expedido em 25 de julho de 2014 e logo após, em 01 de agosto de 2014, houve a entrega do imóvel.
Veja-se:
$[geral_informacao_generica]
E ainda:
$[geral_informacao_generica]
Ainda pela análise dos demais documentos juntados é possível perceber que a expedição do habite-se e averbação da construção na matrícula do imóvel ocorreram dentro do prazo de entrega do imóvel, inclusive todas as solicitações de documentos ocorreram dentro do prazo estipulado.
Sabe-se que o imóvel não pode ser entregue sem que cada parte cumpra sua obrigação no acordo, nesse caso, era responsabilidade do Requerente ser transparente na hora de adquirir o imóvel e diligente na hora de contratar o financiamento.
Portanto, a Requerida não poderia entregar o imóvel sem que fosse garantido o recebimento da contraprestação que, no caso, ocorre com a aprovação do financiamento. Só após essa etapa é permitida a entrega do bem.
De todo modo, é imperioso ressaltar que a Requerida planejou a conclusão dos blocos 01, 02, 03 e 04 para a mesma data, ou seja, além do imóvel do Requerente, haviam outros imóveis que estavam com a data da conclusão programada para fevereiro de 2014.
Diferente do Autor, os demais compradores foram ágeis e receberam seus imóveis dentro do prazo contratual:
[...]
E ainda:
$[geral_informacao_generica]
Desta sorte, Nobre Julgador, o empreendimento poderia ter sido entregue a muito tempo se o Requerente não tivesse omitido informações quanto à existência de outro financiamento junto à Caixa Econômica Federal ou sido aplicado na contratação do financiamento junto ao Banco Santander.
Ressalta-se inclusive que conforme se verifica do processo de alocação de recursos efetuado junto à Caixa Econômico o processo de financiamento do Empreendimento na referida Instituição foi concluído muito antes do prazo previsto no contrato.
A partir de todo o exposto, resta evidente que, se houve algum atraso na entrega do imóvel, este se deu por culpa exclusiva do Autor que protelou ao máximo a realização do seu financiamento.
Ademais, a Ré não pode ser responsabilizada pela morosidade do Requerente e da própria Instituição Bancária que o Requerente escolheu.
Neste exato sentido exposto, imprescindível chamar a atenção deste juízo ao recente posicionamento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, senão veja-se:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA DE IMÓVEL. CONSTRUÇÃO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE CONDICIONOU A ENTREGA DAS CHAVES A ASSINATURA DO CONTRATO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. POSSIBILIDADE. DEMORA NA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. APROVAÇÃO DE CRÉDITO EM VALOR DIFERENCIADO DA SIMULAÇÃO REALIZADA NO SITE DO BANCO. RESPONSABILIDADE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESSARCIMENTO DOS ALUGUERES PAGOS NO PERÍODO DE TRAMITAÇÃO DO PEDIDO DE FINANCIAMENTO. IMOBILIÁRIA E INCORPORADORA QUE NÃO PODEM SER RESPONSABILIZADAS PELA DEMORA DO TRÂMITE NA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. DESISTÊNCIA POR PARTE DO COMPRADOR DO NEGÓCIO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. 1. Inexiste qualquer óbice a previsão, no contrato de compra e venda de imóvel, da vinculação da entrega das chaves à assinatura do contrato de financiamento com instituição financeira idônea. 2. Não pode a imobiliária e a incorporadora serem responsabilizadas pelos transtornos e danos decorrentes da demora na liberação do financiamento, sejam eles materiais e morais, quando não contribuem para a morosidade do procedimento. 3. Não há que se falar em dano moral quando as circunstâncias apresentadas não ultrapassam o mero aborrecimento e o dissabor decorrentes de situações da vida em sociedade. 4. Recurso conhecido e não provido. Face o exposto, decidem os Juízes integrantes da 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em relação ao recurso manejado CONHECER E NEGAR PROVIMENTO, nos exatos termos do vot (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0002435-57.2014.8.16.0026/0 - Campo Largo - Rel.: Liana de Oliveira Lueders - - J. 11.08.2015).
Conclui-se que não há conduta por parte da Ré no sentido de ter causado danos ao Autor assim como inexiste o liame do nexo de causalidade entre ambos os requisitos da responsabilidade civil, inexistindo qualquer inadimplemento por parte da Ré.
De outro viés, basta uma reanalise aos autos para verificar que o Requerente não logrou êxito em fazer prova constitutiva de seu direito:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
Nesse sentido:
CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - PERDAS E DANOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL DA OBRA - DEMORA JUSTIFICADA - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR - RESPONSABILIDADE AFASTADA - INTELIGÊNCIA DO ART. 14, § 3º, II DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. A APELANTE REQUEREU JUNTO À CONSTRUTORA PROVIDENCIAS PARA ALTERAÇÕES NO PROJETO ORIGINAL, OCASIONANDO, COM ISSO, RETARDAMENTO NA ENTREGA DA OBRA. 2. A EMPRESA RECORRIDA DESINCUMBIU-SE, QUANTUM SATIS, DO ÔNUS DE PROVAR FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO APELANTE, A TEOR DO ART. 333, INCISO II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, EIS QUE TROUXE AOS AUTOS, PROVAS CABAIS DE QUE A DEMORA NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL RESTOU JUSTIFICADA EM VIRTUDE DAS INÚMERAS MODIFICAÇÕES PLEITEADAS PELO RECORRENTE NO PROJETO ORIGINAL DO IMÓVEL O QUE, POR CERTO, AFASTA QUALQUER RESPONSABILIDADE POR PARTE DA PROMITENTE-VENDEDORA. 3. TAMBÉM NÃO SE PODE, POR OUTRO LADO, INVOCAR A RESPONSABILIDADE OBJETIVA PREVISTA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, COMO POSTULA O RECORRENTE, EIS QUE, A TEOR DO ART. 14 § 3º, INCISO II DO SUPRACITADO DIPLOMA LEGAL, EXIME-SE DA RESPONSABILIDADE O FORNECEDOR DE SERVIÇOS QUE PROVAR QUE HOUVE CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR OU DE TERCEIRO. 4. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJDF, AC 0027085-21.2002.807.0001, 4ª Turma Cível – Rel. Humberto Adjuto Ulhôa, j. 29/03/2004)
Sendo assim, de acordo com os relevantes fundamentos de direito, resta evidente que não há qualquer falha na prestação dos serviços ou descumprimento contratual por parte da Requerida, motivo pelo qual deve ser afastada qualquer pretensão indenizatória do Autor.
4.3 DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E SERVIÇOS DE DESPACHANTE
O Autor sustenta que a empresa Ré não foi transparente no que diz respeito à Comissão de Corretagem.
Aduz que o Requerente precisou de auxílio de um profissional para executar as tramitações burocráticas, o que foi feito as suas expensas, contudo, acreditou se trata de um profissional terceirizado, quando na verdade estava pagando para um sócio da empresa.
Além do mais, alega que se trata de uma venda casada, assim, (a) a cláusula deve ser declarada nula; (b) a Requerida deve ser condenada a restituir 6% do valor do contrato, conforme tale de honorários da SINDIMÓVEIS; bem como, (c) condenada à restituição dos valores pagos ao despachante.
A confusão no petitório é evidente, o Requerente mistura três temas em um único tópico, quais sejam: (I) a possibilidade de cobrar do adquirente do imóvel a comissão de corretagem; (II) a responsabilidade pelo serviço do despachante; e (III) a existência de venda casada.
Todavia, nenhum dos argumentos prosperam.
4.3.1 DA LEGALIDADE DA COBRANÇA E DA AUSÊNCIA DE PAGAMENTO
Em um primeiro momento, cumpre esclarecer quanto a comissão de corretagem.
No pedido o Autor requer a declaração de nulidade da comissão de corretagem e a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente.
De pronto, deixa-se claro que não há que se falar em nulidade da cláusula de comissão de corretagem, uma vez que se trata de honorários devidos ao prestador de serviço especializado, o qual faz jus a ser remunerado pelo seu serviço.
De toda sorte, além de ser inderrogável o direito do corretor ao recebimento de seus honorários, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em recentíssima decisão, assentou que é possível a transferência de tal obrigação ao consumidor:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese. 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Nesse ínterim, não restam dúvidas de que a cláusula em comento é válida, haja vista que está em consonância com a legislação pátria e o firmado entendimento jurisprudencial.
Mas a questão aqui vai além Excelência, é mister questionar: Qual o valor que o Requerente despendeu a título de comissão de corretagem? Qual a prova de que realmente pagou tal importância?
Então explica-se: O REQUERENTE NÃO PAGOU NENHUM VALOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Mesmo havendo disposição no sentido de que a obrigação pelo adimplemento da comissão de corretagem ficaria a cargo do adquirente, quem adimpliu com tal obrigação foi a empresa Requerida:
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Desta forma, Douto Julgador, não há que se falar em restituição da comissão de corretagem, seja porque é legal a transferência desse ônus ao adquirente do imóvel, seja porque o Requerente não comprovou o dano, uma vez que foi a Requerida quem adimpliu com os referidos honorários.
Vale lembrar que o fato da Requerida ter pago a comissão de corretagem reforça ainda mais o fato do contrato em comento não ser um contrato de adesão, bem como, que as partes contrataram em pé de igualdade.
Superado esse ponto, passa-se a labutar quanto ao serviço de despachante.
O Requerente afirma, sem nem mesmo explicar o porquê, que deve ser restituído dos valores despendidos com os serviços de despachante. Ora, o próprio Autor aduz que precisou do serviço e que o mesmo foi regularmente prestado, é dizer, teve início, meio e fim, sendo que a contraprestação se deu sem nenhum vício.
Dito isso, destaca-se que no próprio Instrumento Particular firmado entre as partes há disposição expressa de que a responsabilidade sobre tais serviços ficariam à cargo do Requerente:
Assim, não há como o Autor querer imputar à Ré o dever de adimplir com uma obrigação que sabia que era de sua responsabilidade e que foi cumprida regularmente.
O documento anexo pelo próprio Requerente aclara qual foi o valor cobrado pelo serviço e qual sua finalidade, sendo mister ressaltar, inclusive, que por muitas vezes foi preciso dirigir-se até o escritório do Autor para que o mesmo pudesse assinar a documentação.
Nessa altura do campeonato o Requerente tem a audácia de alegar venda casada como se tivesse sido forçado a contratar o serviço de despachante, quando, na verdade, foi o mesmo que solicitou o serviço, sendo que, repisa-se, inúmeras vezes solicitou que os documentos fossem levados até ele para que fossem assinados.
E mais. É oportuno lembrar que não há nenhum óbice ou ilegalidade no serviço de despachante ser prestado por um sócio da empresa. Tal serviço poderia ser prestado até mesmo pela empresa, o que, por sinal, comumente ocorre em negócios desse gênero.
De todo modo, o Requerente sempre soube da necessidade de adimplir com o serviço de despachante, sendo que lhe foi informado antes da contratação, bem como, se fez constar tal disposição no instrumento particular.
Sobre a validade das cláusulas contratuais celebradas, é do escólio de Caio Mário da Silva Pereira, em obra atualizada por Régis Fichtner, que:
“A ordem jurídica oferece a cada um a possibilidade de contratar, e dá-lhe a liberdade de escolher os termos da avença, segundo as suas preferências. Concluída a convenção, recebe da ordem jurídica o condão de sujeitar-se, em definitivo, os agentes. Uma vez celebrado o contrato, com observância dos requisitos da validade, tem plena eficácia, no sentido de que se impõe a cada um dos participantes, que não têm mais a liberdade …